Charges Déductibles en LMNP : Maximiser vos Déductions Fiscales pour les Loueurs Meublés Non Professionnels

Afin d’optimiser la fiscalité sur vos revenus, la location meublée est une option plus intéressante que la location nue. Pour cela, vous avez le dispositif LMNP ou loueur meublé non professionnel sur lequel vous pouvez vous positionner. Ce dispositif offre également des rendements plus confortables que la location vide, tout en vous offrant des avantages fiscaux qui permettent de réduire au maximum votre base imposable. Sachez en ce sens qu’avant le calcul de votre assiette fiscale, le statut LMNP vous permet de déduire les charges. Mais pour bénéficier de cet avantage, il faut prendre en considération quelques informations et conditions.

Quelles informations connaitre sur les charges déductibles ?

Avant de se lancer dans une activité LMNP, il est important de connaitre toutes les subtilités concernant sa fiscalité. Pour ce faire, s’informer sur les différentes réductions fiscales possibles est important. Parmi ces possibilités, sachez qu’il y a des charges que vous pouvez déduire de votre base imposable. Cela permet de réduire considérablement l’impôt à payer sur les revenus. Dans cette première partie de l’article, on vous fera comprendre ce que sont les charges déductibles en LMNP.

Les charges déductibles en LMNP : de quoi s’agit-il ?

En LMNP, les charges déductibles sont les frais et les dépenses que vous avez engagés pour pouvoir exploiter pleinement votre activité de location. Il faut savoir dans ce cas que ces frais et dépenses qui constituent des charges pour votre activité LMNP peuvent être soustraits de vos revenus pour le calcul des impôts. Ainsi, votre base imposable sera considérablement réduite. Ces charges déductibles viennent pallier à la gestion de l’exploitation du bien immobilier qui est beaucoup plus complexe en LMNP. Ainsi, vous avez la possibilité de faire le choix entre deux régimes fiscaux. Ce choix va permettre d’optimiser encore plus votre fiscalité :

• Régime micro-BIC qui est applicable automatiquement dès que vous choisissez le statut de LMNP pour votre activité. Vous serez inscrit à ce régime si le total des revenus annuels issus de la location meublée ne dépasse pas les 77 700 euros. En termes de réduction fiscale, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs à déclarer. Cet abattement va jusqu’à 71 % si le bien en location est une résidence meublée touristique et classée.
• Régime réel simplifié. Ce régime est à opter si les charges d’exploitation de votre bien sont élevées. On le recommande également pour les revenus locatifs annuels supérieurs à 77 700 euros. Dans ce cas, vous avez la possibilité de faire un report sur les déficits en LMNP. L’amortissement dans le temps des biens meubles et du logement mis en location sera également pris en compte. Et bien sûr, les charges d’exploitation de la résidence feront l’objet d’une déduction sur les revenus locatifs générés.

Les frais qu’il est possible de définir comme charges déductibles comprennent les éléments qui suivent :

• Frais courant,
• Honoraires de prestataires de gestion,
• Assurances,
• Autres frais et dépenses.

Les conditions à respecter pour pouvoir être définies comme charges déductibles

Pour respecter le critère de charges déductibles en LMNP, les dépenses que vous avez engagées doivent répondre à quelques critères :

• Frais qui sont engagés dans l’exploitation du bien immobilier mis en location meublée,
• Dépenses réalisées durant l’année fiscale,
• Charges qui peuvent être justifiées par des documents légaux comme les factures.

Les charges qu’on peut déduire en LMNP

Les charges déductibles assimilées, nous vous présentons ci-après la liste de ces charges qu’il est possible de déduire de ses revenus, en LMNP.

Liste des charges qu’on peut déduire en location meublée non professionnelle ou LMNP

Les charges qu’il est possible de déduire de ses revenus locatifs en LMNP se présentent comme suit :

• Frais liés à l’établissement: il peut s’agir des annonces publicitaires, de frais de prospection pour avoir des locataires, etc.
• Dépenses fixes comme l’électricité, l’eau, le gaz, la communication internet.
• Cotisation foncière comme la CFE au niveau communal et la taxe foncière.
• Les autres types de taxes comme la taxe d’habitation.
• Les assurances (impayés par le locataire, assurance associée aux emprunts).
• Frais de gestion comptable. Il peut s’agir des honoraires d’un comptable si vous vous êtes enregistré au CGA. À noter dans ce cas que tous les frais de comptabilité ne sont pas déductibles.
• Frais d’acquisition. On peut intégrer dans cette catégorie les honoraires du notaire et les frais défalqués par les agences immobilières.
• Les intérêts perçus par vos créanciers dans le cadre d’un emprunt pour l’acquisition du bien immobilier et des meubles.
• Les charges de copropriété qui ne sont pas affectées dans le loyer et payées indirectement par le locataire.
• Dépenses engagées pour l’entretien du logement et pour les travaux de réparation. Les dépenses en question ne doivent pas dépasser les 600 euros par équipement.
• Frais de gestion de la location meublée.

Des charges non déductibles à considérer

Vous devez faire attention lorsque vous définissez les charges déductibles. En effet, même si la liste en haut n’est pas exhaustive, il faut connaitre les charges que vous ne pouvez pas déduire de vos revenus locatifs. Ainsi, sachez que si vous ne respectez pas les règlements de copropriété, les charges appliquées dans la gestion de copropriété ne pourront pas être déduites. Il en est de même pour le capital que vous avez emprunté pour acquérir vos biens meubles et immeubles. Seuls les intérêts affectés et les assurances feront l’objet d’une déduction.

Les charges qu’on peut amortir en LMNP

En LMNP, sous régime réel simplifié, vous pouvez revendre le bien immobilier et être soumis à l’impôt sur les plus-values. Dans ce cas, vous serez imposable sur les plus-values à hauteur de 19%. Par contre, les charges appliquées sur l’acquisition peuvent être déduites. Certaines peuvent également être amorties et ne seront pas comprises dans l’assiette fiscale pour la déclaration de vos revenus locatifs. Parmi ces charges amortissables, vous avez :

• Les travaux de rénovation du bien acquis et mis en location. Il s’agit ici de réparations importantes et qui ne sont pas comprises dans les entretiens réguliers.
• Les meubles acquis dans le cadre de la mise en location en LMNP. On peut mettre dans cette catégorie la literie, les meubles de salon, les équipements de cuisine.
• La construction proprement dite.

Les éléments à considérer dans cette catégorie concernent les biens investis pour l’exploitation de l’activité en LMNP. Ces derniers se déprécient dans le temps et ont tendance à perdre de la valeur. L’amortissement considère également l’obsolescence du bien et son usure avec l’usage.

Charges déductibles et LMNP : fonctionnement

Dès lors que vous avez assimilé ce que sont les charges déductibles en LMNP, vous pouvez mieux comprendre son mode de fonctionnement.

Démarches de déduction et d’amortissement des charges en LMNP

Comme précisé plus haut, le statut LMNP vous permet de faire le choix entre 2 types de régimes fiscaux. Ainsi, soit vous vous positionnez sur le micro-BIC, soit en régime réel simplifié. Cependant, sachez que le choix aura des répercussions sur le fonctionnement de la déduction de vos charges.

Le cas du régime micro-BIC en LMNP

Ce régime facilite la gestion fiscale de votre activité. En effet, vous n’aurez même pas besoin de tenir une comptabilité compliquée. Le calcul de l’assiette d’imposition ne considère que l’abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives que votre activité a générées. Par contre, en faisant le choix de ce régime, vous ne pouvez pas déduire les charges réelles sur l’exploitation du logement à louer. Tout sera compris dans l’abattement de 50 % (ou 71 % en cas mise en location de bien meublés comme résidence touristique classée).

Le cas du régime réel simplifié

Avec le régime réel en LMNP, vous avez la possibilité de déduire tous les frais réels qui ont servi dans l’exploitation du bien loué. Cela va permettre au loueur de réduire de manière considérable sa base d’imposition. Ces frais, comme on l’a listé en haut, concernent surtout les dépenses assignées à la gestion du bien, à l’entretien, aux intérêts de crédit, les taxes diverses, etc. Pour ce qui est de l’amortissement, il considère la perte de valeur des biens que vous avez acquis pour l’exploitation de votre activité LMNP. En d’autres termes, vous pouvez prendre en compte le logement et les meubles qui l’équipent.

Comment calculer les charges déductibles en LMNP ?

Notez que le régime réel n’est intéressant que si les charges assignées à l’exploitation de votre logement meublé sont élevées. Pour le calcul de la déduction des charges en LMNP sous régime réel, vous n’aurez qu’à les soustraire de vos recettes locatives sur l’année fiscale considérée. La formule est : Recettes locatives – (charges déductibles + amortissements) = Revenus imposables Par ailleurs, sachez qu’en LMNP, l’amortissement n’est pas total et que tout n’est pas amortissable. Il ne peut donc pas produire de déficit en termes de comptabilité. Cependant, il vous sera possible d’affecter le surplus sur les années suivantes. Concrètement, prenons un exemple pour faciliter la compréhension. Sur un bien immobilier d’une valeur de 200k€, vous avez droit à un amortissement de 80% sur 25 ans. Le montant de votre amortissement est donc de 6400 euros à l’année (200k€ x 80% / 25). La mise en location de votre bien vous permet de gagner 14k€ par an et vous avez dépensé jusqu’à 10k€ comme charges. Dans ce cas, vous serez déficitaire étant donné que le résultat comptable est négatif : 14k€ - (10k€ + 6400 €) = - 2400 euros. Avec cet exemple, le revenu taxable sera nul. C’est-à-dire que sur l’année considérée et avec le déficit, vous ne serez pas soumis à l’imposition sur vos recettes locatives. Toutefois, les 2400 euros de déficit seront reportés sur les années à venir. Et cela, en fonction du résultat comptable et lorsque vous aurez dégagé des bénéfices sur l’activité LMNP. À noter également qu’on peut être en situation de déficit fiscal en LMNP. C’est le cas si le montant total des charges à déduire dépasse les recettes locatives. Dans ce cas, le report peut se faire sur 10 ans. Toutefois, le bien immobilier doit rester en location meublée durant toute cette période.

Conséquences de la déduction des charges sur les bénéfices en LMNP

Optimisation des charges pour qu’elles soient déduites

Pour optimiser les charges et ainsi, les déduire efficacement de votre assiette d’imposition, il est nécessaire de bien gérer les dites charges. Pour ce faire :

• Vous devez être en connaissance des diverses charges déductibles.
• Gérez avec minutie votre activité. Pensez à bien tenir à jour vos éléments comptables dans ce cas. Il est important d’avoir les justificatifs nécessaires en cas de contrôle fiscal.
• Sollicitez l’aide d’un comptable. Cette action n’est pas obligatoire, mais recommandée. En effet, comme la comptabilité en régime réel est plus complexe, le comptable saura vous accompagner pour éviter les erreurs. Il vous aidera également dans l’optimisation des charges déductibles. Mais pour cela, sollicitez surtout l’expertise d’un comptable spécialiste en LMNP.
• Optez pour le bon régime fiscal. Selon vos objectifs, vous avez le choix entre le régime réel et le micro-BIC. Cependant, pour bénéficier de la déduction des charges, il est préférable de choisir le régime réel.

La déclaration de l’activité en LMNP avant tout

Pour pouvoir bénéficier de tous les avantages de défiscalisation en LMNP, avant toute chose, vous devez penser à déclarer et immatriculer votre activité LMNP. En effet, vous ne pouvez pas exploiter votre logement et le louer en LMNP pour pouvoir déduire les charges que si vous avez un numéro siret. Pour l’obtenir, vous devez déclarer votre activité comme toute entreprise créée en France, sur le guichet unique de l’INPI. De ce fait, il vous faudra ouvrir un compte sur le site et suivre les démarches demandées pour créer une entreprise. Ce qui change c’est que vous ne pouvez vous enregistrer qu’en tant qu’entreprise individuelle en LMNP. Et cela, parce que votre activité n’est pas professionnelle, mais une activité secondaire. Pensez également à bien renseigner les champs demandés comme l’activité qui est une location meublée non professionnelle. Vous devez aussi bien choisir le régime fiscal et le choix de la TVA. Une fois cette déclaration LMNP effectuée en ligne, on vous attribuera un numéro siret dans les 30 jours qui suivent la demande. Vous serez aussi légalement immatriculé.