Comment bien faire l'état de sortie de votre logement ?

Aussi important que l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie dresse un bilan précis de l’état du logement loué en référence à l’état d’entrée. Pour les bailleurs, il est important de bien renseigner l'état des lieux de sortie pour se protéger et éviter les problèmes avec les locataires.

Le contenu de l’état des lieux de sortie

Depuis la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014, l’état des lieux de sortie est obligatoire pour un bail d’habitation (location vide ou meublée, occupée à titre de résidence principale). Il est réalisé lors de la restitution des clefs grâce à une visite minutieuse et détaillée du logement. Un décret n°2016-382 du 30 mars 2016 fixe son contenu :

• Date de l’état des lieux d’entrée et date de l’état de lieux de sortie;
• Adresse du logement ;
• Coordonnées complètes des deux parties (locataire et bailleur ou leurs représentants) et la nouvelle adresse du locataire ;
• Relevés des compteurs individuels d'eau ou d’énergie ;
• Détail et destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux ;
• Description précise pour chaque pièce et partie du logement de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement (avec éventuellement des photos) ;
• Les évolutions constatées par rapport à l’état d’entrée : c’est sans doute le point le plus important. En l’absence d’état d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en « bon état de réparations locatives » (article 1731 du Code civil) ;
• Les éventuelles observations ou réserves.

N’oubliez pas que pour être valable, le document doit être établi :

• Contradictoirement ;
• Par écrit en 2 exemplaires ;
• Daté et signé par les deux parties.

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Les obligations d’entretien incombant au locataire et au bailleur

En matière d’entretien du logement, les rôles sont clairement répartis par la loi :

• Les menues réparations, l’entretien courant et les réparations locatives incombent au locataire : joints de la baignoire, graissage des serrures, entretien de la plomberie, etc.
• Les grosses réparations et toutes les autres réparations sont à la charge du propriétaire : réparation d’une chaudière en panne, ravalement de façade, etc.

Vous pouvez donc légitimement attendre du locataire qu’il ait fait le petit entretien du logement tout au long de son séjour chez vous mais pas qu’il ait réalisé de grandes et onéreuses réparations.

La différence entre dégradation et vétusté du logement

Le décret de 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’usure ou la détérioration liée au temps qui passe et à l’usage normal du logement et de ses équipements. Par exemple, une moquette trouée par une cigarette ou une vitre cassée ne sont pas des marques d’usure « normale » mais bien des dégradations du fait de votre locataire. En revanche, on peut convenir qu’une peinture passée ou jaunie sur les murs en raison de l’exposition ou de la lumière de la pièce est simplement le résultat du temps qui passe.

Conséquences : qui paye quoi ?

Le locataire doit payer ou remplacer uniquement ce qu’il a dégradé. S’il ne le fait pas de son propre chef avant l’état des lieux de sortie, à vous de lui adresser une facture ou un devis justifiant des sommes déduites du dépôt de garantie pour les réparations. Attention, il faut tenir compte d’une éventuelle franchise ainsi que déduire des sommes demandées au locataire un abattement tenant compte de la vétusté. Dans la plupart des cas, vous ne pouvez pas lui facturer une remise à neuf. À titre d’exemple, on considère que la durée de vie d’une peinture est de 10 ans environ. Conséquence directe, vous ne pouvez pas exiger du locataire qu’il répare :

• Ce qui est lié à la vétusté du logement ;
• Ce qui résulte de dégradations liées à la force majeure ;
• Ce qui résulte de malfaçons ou vices de construction.

C’est à vous bailleur de faire ces réparations. Retenez que pour faciliter les choses et limiter le risque de malentendus, il est conseillé de s’accorder sur une grille de vétusté de référence au préalable.

Les modifications du logement réalisées par le locataire

En tant que bailleur, si votre locataire a apporté des modifications au bien, vous avez plusieurs choix.

• Soit vous décidez de les conserver

Dans ce cas, vous n’avez pas d’obligation d’indemniser votre locataire.

• Soit vous décidez de les supprimer

Sachez que votre locataire doit obtenir votre aval pour réaliser des transformations importantes au logement. C’est le cas par exemple, de l’abattement d’une cloison, du remplacement d’une moquette par du parquet, etc. Si elles ont été faites sans votre accord, vous avez tout à fait le droit d’exiger de votre locataire qu’il remette en état le logement.

La restitution du dépôt de garantie

Vous devez restituer le dépôt de garantie au locataire sous 1 mois après la remise des clefs. Ce délai passe à deux mois en cas de dégradations rendant l’état de sortie non-conforme à l’état d’entrée. Respectez bien les délais légaux car en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie, votre locataire a le droit à 10 % du montant mensuel de son loyer. De plus, si le logement est en copropriété, le bailleur peut retenir sur la caution une part maximale de 20 % dans l’attente de la régularisation des charges annuelles. En cas de litige, il faut saisir la Commission Départementale de Conciliation. Si la conciliation échoue, il est alors possible de s’adresser au Tribunal d’Instance.