SARL vs. LMNP : Tout Savoir sur les Cotisations sociales et fiscales

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? La société à responsabilité limitée est une forme juridique qui pourrait convenir à votre activité. En effet, la SARL limite la responsabilité des associés à hauteur de leurs apports. Une SARL ayant pour objet social la Location meublée en professionnelle ou LMNP permet aussi de profiter de nombreux droits sociaux. Et cela, en plus d’un régime d’impôt avantageux. 

Qu’est-ce que la location meublée non professionnelle ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est un régime fiscal. Comme son nom l’indique, il est destiné aux propriétaires bailleurs de location meublée. 

Devenir un loueur en Meublé Non Professionnel : les conditions à respecter 

La Location Meublée Non Professionnelle est une activité par laquelle vous mettez en location des biens immobiliers meublés dont vous êtes propriétaire. Il peut s’agir de biens à usage d’habitation ou d’établissements de service. Cependant, pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel vous devez respecter certaines conditions. Pour commencer, le logement meublé à usage d’habitation doit être décent. Cela signifie que vous devez l’équiper avec un mobilier permettant au locataire d’y vivre convenablement. Par exemple, ce dernier doit pouvoir y dormir et y manger sans aucune difficulté. S’il s’agit d’une résidence de service, vous devez confier la gestion de la location à un exploitant de l’établissement. Ce dernier se chargera alors de la sous-location de votre bien. C’est à lui de trouver les locataires et d’assurer l’entretien de l’immeuble.  Par ailleurs, sachez que le statut de LMNP ne s’applique que si l’activité rapporte un revenu locatif inférieur à 23 000 € par an. De plus, les loyers que vous percevez ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal de référence. Le non-respect de ces conditions vous soumet au régime du loueur professionnel.  En outre, vous devez déclarer votre activité auprès de la INPI. Cette procédure se fait en ligne. Il vous suffit de compléter un formulaire sur le site officiel de l’organisme. Vous avez 15 jours après le début de la location de votre bien pour faire votre déclaration. Ensuite, vous obtiendrez un numéro de SIRET. 

Fiscalité s’appliquant à la LMNP : les points importants 

Le statut de LMNP présente des avantages fiscaux indéniables. En effet, l’impôt sur le revenu s’applique pour les loyers que vous percevez grâce à votre activité. Néanmoins, vous devez choisir entre deux régimes en fonction de vos revenus locatifs.  Si vos revenus sont inférieurs à 77 700 €, vous relevez du régime micro-BIC. Dans ce cas, vous pouvez prétendre à un abattement de 50 % pour les biens à usage d’habitation ou classiques. Concernant les immeubles de tourisme, l’abattement passe à 71 %.  Le régime réel s’applique dès que vos revenus dépassent les 77 700 €. Cela vous offre la possibilité de déduire de vos bénéfices les charges comme les frais des travaux. 

Qu’est-ce qu’une Société à Responsabilité limitée ? 

Une SARL est une société à vocation commerciale à responsabilité limitée. Elle est constituée par deux associés au minimum et leur responsabilité est limitée à leurs apports. 

Une SARL : une société à vocation commerciale

Une SARL est une forme juridique destinée aux sociétés commerciales. Ce type de structure limite la responsabilité des associés au montant de leurs apports. Cela signifie que si la société rencontre des difficultés, les associés participeront aux pertes. Néanmoins, ils ne se trouveront pas dans l’obligation de compléter les surplus avec leurs biens personnels. 

Création d’une SARL : des procédures régies par le code de commerce

Le code de commerce prévoit qu’une SARL peut avoir pour objet social toute activité commerciale pourvu qu’elle soit légale. Cependant, la société doit remplir certaines conditions afin d’exercer légalement son activité.  Ainsi, pour créer une SARL, vous devez rédiger les statuts sociaux. Il s’agit d’un document qui régit l’organisation et le fonctionnement de la société. Il doit contenir des mentions légales comme :

• la forme juridique de l’entreprise, 
• la dénomination sociale, 
• le siège de la société, 
• et le montant de la capitale. 

Une SARL doit également avoir à sa tête un dirigeant. Ce dernier a pour fonction de représenter la société auprès de tiers et de veiller au bon fonctionnement de la structure. La nomination du dirigeant de SARL doit se faire dès la constitution de l’entreprise, soit à la signature des statuts.  En outre, une SARL doit avoir un capital social. Pour ce faire, les associés effectuent des apports et en transférer la propriété à l’entreprise. Ces apports leur permettront de bénéficier de parts sociales.  Enfin, la SARL doit avoir une immatriculation auprès du Registre du Commerce et des Sociétés. Cette étape lui permet de jouir d’une personnalité juridique. Une condition sine qua non pour exercer son activité officiellement.

Fonctionnement d’une SARL : les rôles des gérants et des associés

Le gérant d’une SARL est son représentant légal auprès des organismes et du public. Il peut exercer cette fonction pour une durée limitée ou non. Cependant, la loi n’impose aucune règle concernant la rémunération du dirigeant. Il peut donc exercer ses fonctions bénévolement même s’il s’agit d’un gérant majoritaire.  Les associés participent également à la vie de la SARL. Pour ce faire, ils usent des droits politiques dont ils disposent grâce à leurs parts dans le capital social. Ils ont également des droits d’informations et des droits financiers au sein de l’entreprise. 

Avantages d’une SARL : une forme juridique sécurisante

La SARL s’inscrit dans un cadre juridique clair et sécurisant aussi bien pour les gérants que pour les associés. En effet, son dirigeant doit assurer sa gestion en respectant le Code de commerce. Les statuts de l’entreprise permettent également de limiter les risques de conflits avec et entre les associés.  Par ailleurs, la SARL réduit les charges sociales du gérant, contrairement aux autres formes de société. Dans le cas d’un gérant majoritaire de SARL, par exemple, il est possible d’opter pour le régime de la sécurité sociale des Indépendants.  Concernant les avantages des associés dans une SARL, le plus important est celui qui concerne leur responsabilité. Effectivement, les associés ne sont engagés envers la société ou envers les tiers qu’à la hauteur de leurs apports. Par ailleurs, la SARL permet de créer une SARL de famille. Et c’est cette forme juridique qui est la plus avantageuse pour le statut de LMNP. 

Pourquoi opter pour une SARL de famille pour une location meublée non professionnelle ?

La SARL de famille se démarque des autres formes de société par le lien qui unit les associés. Cette forme juridique présente également de nombreux avantages fiscaux et sociaux. 

SARL de famille : un levier de développement des sociétés familiales

La SARL de famille est une société dont les associés sont tous de la même famille. Ils peuvent être des parents directs, des frères et des sœurs ou des conjoints. Les partenaires de Pacs peuvent également fonder ce type d’entreprise selon l’article 239 bis AA du CGI.  Afin d’encourager la création d’entreprises familiales, la législation autorise les sociétés familiales à opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes. Et cela, sans imposer de limite dans la durée. Par ailleurs, le Code général des impôts prévoit qu’une SARL de famille peut exercer une activité industrielle, commerciale, agricole ou artisanale. De ce fait, la location meublée qui est une activité commerciale est autorisée.

SARL de famille et LMNP : des avantages fiscaux à la clé

La SARL de famille vous permet de bénéficier du régime de transparence fiscale des sociétés de personnes sans aucune contrainte de durée. Une situation particulièrement avantageuse comparée à la SARL immobilière qui ne bénéficie que d’une durée de 5 ans.  Par ailleurs, la transparence fiscale offre aux associés d’une SARL de famille la possibilité de bénéficier d’un abattement forfaitaire pour les revenus locatifs. Cela grâce au régime micro-BIC. De ce fait, une location meublée classique qui rapporte moins de 77 700 € autorise un abattement de 50 %. S’il s’agit d’une location meublée de tourisme, un abattement de 71 % des revenus est possible. Pour ce faire, les revenus locatifs doivent être en dessous des 188 700 €.  En outre, les associés qui optent pour le régime réel des BIC peuvent déduire des intérêts de l’activité de toutes les charges exposées. Ces dernières sont déductibles dès qu’elles permettent de répondre aux besoins de l’activité de la location. Néanmoins, elles doivent figurer parmi les charges de l’exercice en cours.  Par ailleurs, certains loueurs de biens immobiliers meublés peuvent prétendre à une réduction d’impôt. Cela, grâce au Censi-Bouvard qui favorise les investissements dans la LMNP. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, vous devez louer des logements neufs ou en état d’achèvement. Le dispositif Censi-Bouvard profite également aux logements réhabilités. 

LMNP en SARL : une possibilité de prendre en compte l’amortissement des biens immobiliers

En LMNP, les bailleurs soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire les amortissements du coût d’acquisition de l’immeuble.  L’amortissement fait référence à la valeur d’un bien selon :

• le coût d’acquisition, 
• la dépréciation,
• et la durée d’utilisation. 

Cependant, la fraction d’amortissement qui peut être déduite ne peut pas être supérieure au montant de la différence entre les bénéfices de la location et les charges de l’activité. S’il y a un excédent, il est possible de reporter afin de le déduire au cours des exercices suivants.  Ainsi, l’amortissement offre aux loueurs une stratégie financière viable. En effet, il permet de respecter les exigences fiscales tout en tenant compte de la perte de valeur des biens immobiliers. 

LMNP en SARL de famille : une possibilité de bénéficier du régime fiscal des plus-values 

La SARL de famille vous permet de profiter du régime fiscal des plus-values si vous êtes un Loueur Meublé Non Professionnel. En effet, la transparence fiscale de la SARL fait que ce régime peut s’appliquer aux particuliers lors de la cession d’un bien immobilier.  Il est important de préciser que dans la SARL de famille, les associés sont imposés sur leur quote-part en fonction de leur apport. En effet, le régime des plus-values professionnelles ne s’applique pas. Par conséquent, le calcul de la plus-value ne tient pas compte des amortissements. Il suffit de faire la différence entre le prix d’achat de l’immeuble et le prix de vente. 

SARL de famille et LMNP : des procédures de transmission de patrimoine non contraignantes

En investissant dans la location meublée à travers une SARL de famille, vous facilitez la transmission de patrimoine. Effectivement, vous pouvez transmettre vos biens immobiliers à moindre coût grâce au démembrement des parts sociales. Cette transmission peut se faire entre ascendants et descendants ou entre conjoints dans une société à responsabilité limitée. 

LMNP en SARL : quid des cotisations sociales ? 

En principe, les loueurs meublés non professionnels ne paient pas de cotisations sociales relatives aux revenus locatifs. Vous devez simplement vous acquitter de prélèvements sociaux sur les revenus du capital. Ces prélèvements sont de 17,2 %.  Néanmoins, la loi a changé depuis 2017. Par conséquent, la LMNP amène les travailleurs indépendants à payer des cotisations sociales si les recettes annuelles dépassent les 23 000 €. Cela, lorsqu’il s’agit d’une location saisonnière.  Qu’est-ce qu’une location saisonnière ? Il s’agit d’une activité qui consiste à louer des biens immobiliers meublés à des locataires avec un loyer journalier, hebdomadaire ou mensuel. Cela signifie donc que les locataires n’élisent pas domicile dans le logement.  Bien que cette affiliation aux cotisations sociales soit obligatoire, elle représente de nombreux avantages. En effet, elle vous permet de prétendre à une prise en charge des frais de santé ou à des droits de retraite. Par ailleurs, les cotisations que vous versez sont déductibles de la base imposable à l’impôt sur le revenu.

Quels sont les inconvénients de la LMNP en SARL de famille ? 

En exerçant la Location Meublée Non Professionnelle en SARL de famille, vous devez respecter certaines obligations administratives. Ce statut présente également un inconvénient majeur relatif à la distribution des revenus. 

SARL de famille : des obligations administratives à respecter

Les opérations qui découlent du régime réel LMNP sont complexes. De plus, vous devez solliciter l’intervention d’un expert-comptable. Ce professionnel assure que la SARL obéit à toutes les exigences de la loi concernant la tenue de la comptabilité. Par exemple, la société doit réaliser de nombreuses déclarations. Elle doit notamment faire un dépôt de comptes régulier.  Notez que ces obligations engagent un certain nombre de frais. Vous devez donc vous assurer que les charges seront proportionnelles aux revenus locatifs. La rentabilité de votre opération immobilière en dépend. 

LMNP en SARL de famille : une impossibilité de distribuer les revenus aux associés

Pour rappel, la SARL de famille en LMNP admet la prise en compte de l’amortissement des biens immobiliers en location. Cela signifie qu’il n’y a pas de bénéfices. Or, sans bénéfices, il est impossible de distribuer des revenus aux associés.  Par conséquent, seules les plus-values permettent de rémunérer les associés. Cette rémunération aura lieu uniquement après la vente des biens immobiliers. Il faut alors admettre que constituer une SARL familiale en LMNP revient à réaliser un placement immobilier sur le long terme. Il convient donc de bien analyser les avantages et les inconvénients de cette forme de société avant de démarrer les procédures de création d’entreprise. Néanmoins, la loi autorise de transformer une SARL en SAS au cours de la vie sociale.

Comment créer une SARL de famille pour une location meublée non professionnelle ?

Pour qu’une SARL de famille puisse exercer légalement son activité LMNP, sa création doit passer par plusieurs étapes imposées par la loi. 

Étape 1 : la rédaction des statuts de la société

La rédaction des statuts de la SARL de famille doit respecter certaines dispositions légales. En effet, ils doivent mentionner : 

• Les apports de chaque associé
• La raison sociale
• La durée de vie de la société 
• Les modalités de fonctionnement

Ils doivent également contenir des mentions spécifiques comme la répartition des parts sociales ou le dépôt de fonds. 

Étape 2 : la désignation du gérant de la SARL de famille 

Le gérant de la SARL de famille doit être une personne physique. En revanche, il peut être associé ou être une personne tierce. L’idéal serait de réaliser la nomination durant la rédaction des statuts de la société. Cela faciliterait les démarches de création de la société SARL. Cependant, cette nomination peut intervenir après la rédaction des statuts sociaux. Dans ce cas, elle doit se faire à travers un acte séparé. 

Étape 3 : la réalisation des apports

La législation n’impose aucun minimum pour le capital d’une SARL de famille. De plus, les associés peuvent effectuer des apports en numéraire ou des apports en nature pour constituer le capital social. Dans le cas d’un apport en numéraire, l’associé apporteur doit libérer 20 % de la somme totale au moment de la constitution de la société. Puis, il aura 5 ans à compter de l’immatriculation de la société pour libérer le reste. 

Étape 4 : la publication d’un avis de constitution dans le journal d’annonces légales

Les créateurs de la SARL de famille doivent informer les tiers de la création de la société. Cela se fait à travers une publication dans le journal d’annonces légales. Ce dernier doit se trouver dans le même département que le siège social de la SARL.  La publication de cet avis permet aux associés de recevoir une attestation de parution. Ce document est indispensable pour faire une demande d’immatriculation. 

Étape 5 : la demande d’immatriculation

L’immatriculation de la SARL est la preuve de l’existence légale de l’entreprise. Sans elle, la société n’a pas de personnalité juridique. La demande d’immatriculation se fait auprès du Greffe du tribunal de commerce. Il faut présenter différentes pièces justificatives comme : 

• Des exemplaires des statuts de la société
• Une attestation de dépôt des fonds
• Un document justifiant le siège social

L’immatriculation permet à la société d’obtenir un extrait K-Bis et de commencer son activité.