Avantage d’une SCI : pourquoi choisir la société civile immobilière

Au sein d’une société civile immobilière ou SCI, des individus se regroupent pour faire l’acquisition d’un ou de plusieurs biens immobiliers. L’objectif de cette acquisition n’est pas commercial. Cependant, comme toute entreprise, la SCI vise à réaliser des profits. De ce fait, il est possible de gérer le patrimoine immobilier afin de générer des revenus à travers des loyers par exemple. Dans ce cas, le mandataire social salarié ou dirigeant de la SCI gérera les biens immobiliers en les mettant en location. Sachez que la SCI est l’une des formes de sociétés les plus appréciées par les entrepreneurs français. Et cela, parce qu’une société civile immobilière ou SCI présente de nombreux avantages. On vous dit tout concernant les avantages de créer une SCI, mais aussi ses inconvénients, dans cet article.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Définition et fonctionnement d'une Société Civile Immobilière ou SCI

Définition d’une SCI

Une société civile immobilière est créée par au moins 2 associés détenant des parts sociales dans la société, comme toutes les formes de sociétés. Dans ce cas, les associés de la SCI peuvent être des individus physiques ou des personnes morales. Par ailleurs, dans la démarche de création d’une SCI en ligne, comme c’est le cas avec toutes les formes de sociétés, il est essentiel de créer des statuts pour l’entreprise. Chaque associé doit également réaliser des apports dans le capital social de la SCI. En contrepartie, ces derniers obtiendront des parts sociales.

Fonctionnement d’une SCI

Concernant son fonctionnement, il sera consigné dans les statuts de la SCI. Dans ces statuts, on déterminera ainsi, la composition de la SCI. De ce fait, on retrouvera au sein de la société civile immobilière ou SCI :

• Les associés de la SCI. Ils ont pour rôle de nommer le gérant de la société, mais assurent également sa révocation si cela est nécessaire. Ces associés doivent aussi injecter des parts dans le capital social de la société. En contrepartie, ils reçoivent des titres ou des parts sociales ainsi que des dividendes issus des bénéfices dégagés par la société. On notera également que les associés ont pour obligation d’assister aux diverses assemblées de la SCI.
• Le gérant de la SCI. Une SCI peut être gérée par un seul gérant ou plusieurs co-gérants. À noter dans ce cas, qu’il est possible que ces gérants soient des personnes physiques ou des personnes morales. Il revient au gérant d’assurer la gestion de la société au quotidien. Il sera aussi le représentant légal de la SCI vis-à-vis des tiers et des autorités locales.

Pour ce qui est du but d’une société civile immobilière ou SCI, les biens achetés sont généralement mis en location. Cela permet à l’entreprise de faire des profits. Dans ce cas, sachez qu’il est impossible pour une SCI de faire des profits en achetant un bien immobilier en vue de le revendre. Il s’agit d’une société qui ne réalise pas d’activité commerciale comme activité principale.

Les différents types de SCI

La SCI de location et de gestion

On parle de SCI de gestion et de location pour la forme de SCI la plus basique. Ce type de société permet aux associés d’assurer la gestion d’un patrimoine immobilier à travers la SCI et de mettre ce bien immobilier en location. Et cela, en vue de réaliser des bénéfices et de dégager des revenus. Pour les types de location que la société peut réaliser, il y a :

• La location d’un bien immobilier qui se destine à l’habitation,
• La location saisonnière de bien immobilier,
• Le local nu mis en location,
• Le local aménagé mis en location,
• La location permanente d’un bien immobilier.

L’objectif de la société civile dans ce cas, c’est de réaliser du profit à travers les revenus locatifs.

La SCI familiale

Ce type de SCI permet d’assurer la gestion d’un patrimoine immobilier en famille. En ce sens, les associés de la société doivent obligatoirement être issus d’une même famille, en ligne directe. Cela permet ensuite de faciliter le transfert des biens immobiliers gérés par la SCI, en tant qu’héritage. La famille considérée pourra également passer outre les principes de l’indivision. En ce sens, au moment du décès des parents associés au sein de la SCI familiale, les parts sociales seront redistribuées de manière équitable à leurs héritiers qui sont aussi associés au sein de la société. Il faut aussi noter qu’on peut bénéficier d’une exonération d’impôt sur la succession en optant pour ce statut juridique.

La SCI de construction-vente

Ce type de statut juridique est aussi connue sous le sigle SCCV. Parmi ses avantages, elle autorise l’acquisition et la revente de biens immeubles. Pour ce faire, la société a la possibilité de faire l’achat d’un bien immobilier comme un terrain nu et d’y construire un bâtiment. Elle pourra ensuite, mettre en vente le bien immobilier construit. Il faut par contre noter qu’une fois le bien immobilier mis en vente, la société SCCV n’aura plus lieu d’être. Ainsi, comme pour fermer une SASU, elle doit être dissoute.

La SCI d’attribution

Pour ce qui est de la SCI d’attribution, son principal objectif est de construire ou d’acquérir un bien immobilier ou des biens immeubles. Ensuite, en fonction de la part sociale détenue par chacun des associés dans le capital social de l’entreprise, on fera le partage équitable de la propriété immobilière. La création de ce type de SCI est recommandée si vous avez de grands projets à mettre en œuvre. À noter dans ce cas, que dès le partage des lots aux divers associés, la SCI d’attribution n’aura plus lieu d’être. Elle devra donc, être dissoute. Les dividendes seront avant cela, répartis entre les associés en fonction de leurs parts sociales.

Les avantages à connaitre avant de créer une SCI

Des avantages dans la gestion et la transmission du patrimoine immobilier de manière simple

Opter pour une SCI permet à un individu moral ou physique d’assurer la gestion d’un patrimoine immobilier et de réaliser son exploitation. Il faut noter dans ce cas que le principe de gestion de l'entreprise est consigné dans des statuts spécifiques. Par contre, la loi offre une grande liberté aux associés dans la rédaction de ces derniers. Ce qui constitue un grand avantage pour ce type de statut. Il faut aussi noter que les associés de la SCI ne sont pas balisés par leurs apports dans le capital social quant à leurs responsabilités et leurs droits. Par ailleurs, les associés ont la possibilité d’assurer la transmission de leurs parts sociales à leurs enfants héritiers, de manière gratuite. La règle étant que l’associé pourra transmettre une part sociale à raison de 100k euros par enfant, tous les 15 ans. Ce qui va permettre d’éviter la taxation sur la succession. Ainsi, les enfants deviendront les associés et propriétaires des biens dans le temps. Cependant, durant toute la durée de la transmission du bien immobilier ou de la part sociale, les parents bénéficieront de l’usufruit du bien géré par la SCI.

Des avantages en matière de protection du patrimoine personnel des associés de la SCI

En optant pour une SCI, les associés ont la possibilité de protéger le patrimoine immobilier lors de son exploitation. En ce sens, le bien immobilier qui est géré par la société bénéficie d’une protection face aux éventuelles dettes contractées. Ainsi, le bien immobilier demeure la propriété de la société même si cette dernière ou ses associés entrent en faillite. En outre, le choix de ce statut juridique permet de faciliter la vente de la SCI. En effet, en SCI, le bien immobilier et son exploitation seront séparés. Par conséquent, on peut éviter de mentionner à l’actif du bilan de comptabilité de la SCI l’immeuble qu’elle exploite. En d’autres termes, le bien immobilier ne sera pas estimé dans le processus de valorisation de la SCI au moment de sa cession ou de sa vente. Ce qui facilitera la procédure de cession et de vente.

Des avantages dans le fonctionnement et l'adaptation face aux besoins

Comme nous l’avons souligné en haut, les associés sont libres de définir le contenu des statuts de la société. En ce sens, les associés peuvent fixer librement les principes de prises de décision au moment de créer une SCI. De ce fait, ils ont la possibilité de déterminer à l’avance, dans les statuts, les diverses modalités de prises de décision en fonction de la nature de ces dernières. Ils peuvent également déterminer avec flexibilité les modalités de cession des parts sociales au sein de la SCI. En principe, pour pouvoir bénéficier d’une part sociale au sein de la société, les associés doivent donner leur agrément, si le cessionnaire est un tiers. Cependant, cette règle peut être outrepassée si la cession de part sociale se fait entre les associés ou pour le compte d’un membre de la famille d’un associé, comme ses enfants.

Des avantages dans le choix du régime d'imposition (IR ou IS) de la SCI

Créer une SCI est aussi avantageuse pour pouvoir optimiser sa fiscalité. En ce sens, il est possible pour la SCI de choisir entre le régime IS ou impôt sur les sociétés ou les bénéfices, ou l’IR ou imposition sur les revenus. Il faut noter que de base, créer une SCI permet la constitution d'une société dite transparente. En ce sens, l'entreprise n’est pas imposable directement. De ce fait, l’imposition se fait au niveau des bénéfices et donc, au niveau des associés de la société à travers l’impôt sur le revenu ou IR. Ainsi, si l’associé est un individu physique, il sera imposable dans la classe des revenus fonciers. Il faut aussi noter que si on procède à la revente du bien immobilier détenu par la SCI, la plus-value dégagée peut être exonérée d’impôt. En outre, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés ou IS. Dans ce cas, la SCI a la possibilité d’amortir les biens immeubles qu’elle gère afin d’alléger la base imposable chaque année. Toutefois, en cas de cession ou de vente du bien détenu, il faudra s’acquitter de l’imposition sur les plus-values dégagées.

Des avantages dans la constitution du capital social au moment de la création d’une SCI

Lorsque vous procédez à la création d’une SCI, le législateur n’exige pas de montant minimum pour la constitution du capital social. Ce qui constitue l'un des plus gros avantages de ce type d'entreprise. Les associés sont libres dans sa définition, ainsi, même 1 euro peut convenir pour la constitution du capital social. Dans ce cas, les associés peuvent apporter seulement 1 euro dans le patrimoine social pour pouvoir créer une SCI. Cependant, même si en théorie cela est possible, pour asseoir la confiance des investisseurs et autres partenaires, il est préférable de faire un apport plus conséquent. Il sera difficile pour une banque d’octroyer un prêt à une société dont le capital social n’est que de 1 euro. Quant à l'apport, un associé peut faire un apport en nature ou en numéraire (montant en argent). Ce qui constitue également l'un des avantages de créer une SCI.

Les inconvénients d'une SCI

Des inconvénients en termes de responsabilité illimitée des associés de la SCI

En SCI, la responsabilité des associés n’est pas limitée à ce qu’ils ont apporté dans le capital social de l’entreprise. En effet, en cas de dettes de la société, il est possible pour les créanciers de demander à ce que le paiement se fasse en puisant dans le patrimoine personnel des associés. Les avoirs personnels de ces derniers ne sont donc pas protégés. Il faut noter que l'acquittement des dettes peut être défini en fonction des parts sociales de chacun.

Création d’une SCI : des inconvénients dans les démarches et formalités de constitution

Durant le processus de création de la SCI, il faut aussi noter que la démarche est assez complexe. En effet, pour créer une SCI, vous devez :

• Rassembler les apports des associés afin de constituer le capital social de la société civile immobilière. En contrepartie, chaque associé recevra une part sociale à hauteur de ce qu'il a apporté. Mais il faut également noter que chaque associé aura une responsabilité à hauteur du montant qu'il a apporté dans ce capital social.
• Rédiger les statuts de la SCI qui va consigner le principe de fonctionnement de la société et ses règles de gestion. On y retrouvera en outre, les formalités d'acquisition de parts sociales. On y mentionnera aussi le droit de chaque associé. Les statuts consigneront également l'apport minimum autorisé pour devenir associé ainsi que les parts qu'il est possible de céder en cas de vente de parts sociales.
• Effectuer le dépôt du capital social sur un compte en banque ou chez un notaire,
• Publier une annonce légale faisant connaitre la création de la SCI dans le département où est domicilié son siège social,
• Immatriculer la société en passant par le guichet unique en ligne pour les formalités d’entreprise. Cela va permettre à la SCI d'obtenir son numéro d'immatriculation au niveau du greffe du tribunal de commerce.

Des inconvénients par rapport aux obligations liées à la création et la constitution de l'entreprise

Avant de vous lancer dans la création d’une SCI, vous devez savoir que cette forme de société est assignée à de nombreuses obligations qui doivent être prises en compte. Cela concerne surtout le principe de fonctionnement de la société ainsi que les exigences dans la tenue de la comptabilité. En ce sens, en cas de changement dans le contenu des statuts de la société, il est obligatoire de convoquer les associés pour une assemblée générale extraordinaire ou AGE. Cette AGE doit ensuite être suivie par la diffusion d’un avis légal dans un support d’annonce légale dont l’objet dépend de la modification réalisée. Concernant les obligations en termes de comptabilité, la SCI doit tenir une comptabilité de trésorerie si la société est sous régime IR. Dans le cas d’une société sous IS, elle doit établir une comptabilité commerciale.

Des frais annexes à prévoir dans la création de la SCI

Faites attention aux frais cachés dans la création et constitution d’une SCI. Idéalement, avant de se lancer, pensez à engager un expert-comptable ou un expert juridique pour vous accompagner. Comme frais cachés, vous avez le contenu des statuts qui peuvent cacher des vices cachés pouvant vous être désavantageux. Il est également possible que vous deviez payer des frais en sus si l’on constate que les statuts contiennent des erreurs. Prévoyez également divers frais notamment, dans la publication de l’annonce légale, l’émolument du notaire, la tenue de votre compte bancaire, etc.