Capital d’une SCI : montant minimum, apports et répartition

Vous souhaitez créer une SCI ou société civile immobilière ? Sachez qu’il y a des démarches et des impératifs à respecter pour pouvoir créer cette forme de société. Ainsi, si la rédaction des statuts de la société civile immobilière est importante, la constitution et le dépôt du capital social de la SCI le sont tout autant. Sachez dans ce cas que contrairement à une société en nom propre, la SCI a sa propre identité juridique. En ce sens, il s’agit d’une personne morale à part entière. Dans cet article, on verra tout ce qu’il faut savoir sur le capital social d’une SCI ou société civile immobilière.

Le capital social d’une SCI, de quoi s’agit-il ?

Le capital social d’une SCI par définition

Lorsque vous vous lancez dans la création d’une société civile immobilière SCI en ligne, vous êtes dans l’obligation de constituer un capital social. C’est l’un des impératifs pour pouvoir constituer ce type de société. Ce capital social peut être constitué d’apport en numéraire ou d’apport en nature. Chacun des associés devra injecter des apports dans le patrimoine social de la société. Pour une société civile immobilière SCI, l’apport en industrie peut également être autorisé surtout en SCI professionnelle. Ainsi, en échange de l’apport effectué par l’associé, il va recevoir des parts sociales au sein de la SCI.

Le capital social d’une SCI, à quoi sert-il ?

Le capital social d’une SCI est exigé durant l’étape de création de la société. Mais on peut se dire à quoi va vraiment servir ce capital social pour une société civile immobilière. Le capital social pour une société civile immobilière est une garantie financière. Il est apporté par les associés de la société afin de couvrir les besoins financiers de la SCI si cette dernière venait à en manquer. Cela est le cas si la société civile immobilière manque de ressources financières pour payer ses dettes et ses créanciers. De ce fait, si le capital social de votre SCI est important, vous serez plus crédible envers vos partenaires. En ce sens, en fonction du montant du capital social de la société, on verra qu’elle est sérieuse et digne de confiance.

Capital social d’une SCI : montant minimum exigé

Pour ce qui est du montant minimum exigé pour constituer le capital social d’une SCI, la loi n’exige aucun montant plancher. En effet, même 1 euro suffit pour constituer le capital social d’une SCI. Cependant, les associés de la société civile immobilière SCI à la possibilité de choisir entre, constituer un capital variable ou fixe. De ce fait, s’il est fixe, on ne peut plus toucher au montant défini dans les statuts de la société. Dans le cas d’un capital variable, les associés de la SCI ont la possibilité de l’augmenter dans le temps.

Capital social fixe ou capital social variable pour une SCI, ce qu’il faut savoir

Par principe, le capital social d’une SCI doit être fixe. Cependant, le législateur autorise cette forme de société à définir un statut de capital social variable dans ces statuts, si besoin.

Le capital social fixe pour une SCI

On dit que le capital social d’une SCI est fixe lorsque le montant mentionné dans les statuts de la société est bien défini. Ces statuts peuvent par exemple faire mention d’un montant exact de 10 000 euros comme capital social de la société. Dans ce cas, si les associés de la SCI décident de modifier le montant de ce capital social, cela doit obligatoirement passer par un changement de statuts. Ce qui veut dire qu’il faudra modifier le contenu des statuts. Cela passe par la convocation des associés à une assemblée générale extraordinaire ou AGE. Il faudra également prévoir la publication d’une annonce légale de modification de capital social. À noter que cette procédure de modification du contenu des statuts est une démarche complexe. En effet, cela peut coûter cher à la SCI et demande des étapes lourdes.

Quid du capital social d’une SCI variable ?

Si vous prévoyez un possible changement du montant du capital social de la SCI dans le futur, définir un capital variable est possible. Dans ce cas, les associés de la société civile immobilière vont déterminer une fourchette de montant dans les statuts. Ce qui veut dire qu’il définira un capital plancher et un capital maximum. Ainsi, en cas de besoin, les associés de la société civile immobilière SCI pourront changer le montant du capital prévu. Et cela, en respectant la valeur minimum et maximum prévu. Cela va également faciliter la vente de parts sociales. Par ailleurs, afin de définir un capital social variable, il faut mentionner une clause de variabilité dans les statuts de la société. Ce sera dans cette clause qu’on pourra déterminer la valeur plancher du capital et son plafond. Ensuite, en cas de réduction ou d’augmentation du capital social dans le futur, les associés n’auront pas à toucher au contenu des statuts. Toutefois, si les associés décident de dépasser le montant plafond ou décider d’un montant en dessous du plancher, la modification des statuts est indéniable. À noter également que s’il y a une cession de parts sociales en cas de capital social variable, le représentant légal de la SCI n’est pas obligé de convoquer une AGE. Cette démarche n’exige pas l’agrément des associés.

Comment faire le choix entre le capital fixe et le capital variable pour une SCI ?

Il n’y a pas de critères spécifiques définissant le choix d’opter pour le capital variable ou le capital fixe pour une SCI. Cela va dépendre uniquement de l’objectif de la société. De ce fait, dès la création de la SCI, les associés vont définir ce choix selon leur objectif de protection du patrimoine les unissant au sein de la SCI. En effet, comme pour définir l’idée de nom d’une SCI familiale, le choix du montant du capital doit refléter l’union des associés et leur vision commune. Cependant, pour faciliter le choix, si l’objectif des associés est la protection du patrimoine immobilier d’une SCI familiale, le capital fixe est recommandé. En effet, dans ce cas, la gestion du patrimoine est plus stricte et il n’y aura pas de risque d’indivision. En cas de cession de parts sociales, on devra toujours demander l’agrément des associés qui sont issus d’une même famille. Ce qui va sécuriser la gestion du patrimoine immobilier géré par la SCI et appartenant à la famille. Pour le cas des associés investisseurs intégrant une SCI, il est préférable d’opter pour le capital social variable. Dans ce cas, l’entrée en tant qu’associé et la sortie, mais aussi la gestion de la SCI sont plus souples.

Constituer et fixer le capital social d’une SCI, comment s’y prendre ?

Pour pouvoir intégrer le cercle des associés d’une SCI, il faut qu’une personne morale ou une personne physique fasse des apports. Ces derniers vont constituer le capital social de la SCI. En échange, l’associé recevra des parts sociales au sein de la SCI. La question est de savoir quel type d’apport le futur associé peut réaliser pour devenir associé au sein de la SCI ?

Réaliser des apports en numéraire dans le capital social de la SCI

On peut réaliser des apports en numéraire pour devenir associé au sein d’une SCI. Il s’agit dans ce cas de faire des apports financiers dans le capital social de l’entreprise. Concernant la procédure de libération de ces apports, il revient aux associés de définir les démarches de versement dans les statuts de la SCI. Par ailleurs, les apports en numéraire constitués doivent être déposés sur le compte en banque de l’entreprise. Il est également possible de faire son dépôt chez un notaire. Dans ce cas, on n’exigera aucune attestation de dépôt de capital à la SCI. Cette dernière est souvent exigée pour réaliser la demande d’immatriculation lors de l’étape de création de l’entreprise. Autrement dit, un associé peut devenir associé en promettant des apports en numéraire, mais sans avoir à verser le montant promis dans l’immédiat. Le versement des apports en numéraire peut être décalé jusqu’à 12 mois après l’immatriculation de la SCI. Notez également qu’il n’y a pas de montant minimum exigé par la loi quant aux apports en numéraire qu’on peut apporter dans le capital. Cependant, les statuts de la SCI peuvent prévoir un montant plancher.

Réaliser des apports en nature dans le capital social d’une SCI

Pour le cas d’une SCI, lorsqu’on parle d’apports en nature, il s’agit généralement d’apports sous forme de biens immobiliers. En effet, la première mission et l’objet social d’une SCI sont généralement la gestion de patrimoine immobilier. De ce fait, les apports en nature sont généralement constitués par des biens immobiliers. À noter dans ce cas que les biens immobiliers faisant partie des apports en nature d’une SCI ne sont pas soumis à des évaluations. En effet, pour les autres types de sociétés, on exige l’évaluation des apports en nature par un commissaire aux apports. Autrement, il revient aux associés de la SCI de réaliser l’évaluation des apports en nature réalisés. Pour cela, il leur suffit de se référer aux indices de prix des biens immobiliers sur le marché.

Méthodes de fixation du capital social pour une société civile immobilière SCI

Pourquoi réaliser un capital social à montant important dans une SCI ?

Le capital social pour une SCI doit permettre aux associés d’atteindre les objectifs qu’ils se ont posé pour les activités de la société. En ce sens, le capital social d’une SCI est une sorte de fond de départ pour réaliser les activités de l’entreprise et assurer sa pérennité. Il faut noter qu’une SCI a besoin d’un capital social important. En effet, son objet social demande la disponibilité d’au moins un bien immobilier à gérer. De ce fait, à défaut d’apports de biens immobiliers comme apports en nature, les associés de la SCI doivent réaliser des apports en numéraire importants. Le montant de ce capital va démontrer que les associés sont engagés à rendre l’activité de la société pérenne. Ils sont également prêts à faire fructifier leur projet dans le temps. Ainsi, avec un capital social conséquent, les associés peuvent faire l’acquisition d’un bien immobilier qui sera exploité par la SCI.

Constituer un capital social peut conséquent, est-ce une bonne idée ?

Pour législateur, le capital social de la SCI peut être défini à seulement un euro symbolique. Cependant, il faut noter que ce montant ne démontrera pas votre sérieux au moment de la création de l’entreprise. D’ailleurs, les associés de la SCI n’ont aucun intérêt à constituer un montant faible pour son capital social. En effet, les responsabilités des associés ne sont pas limitées au capital social de la SCI. Dans le cas d’une SCI, les associés ont une responsabilité illimitée, contrairement à ceux des SARL ou des SAS.

Procédure de modification du capital social de la SCI en cas de capital social fixe

Comme nous l’avons mentionné en amont, il est possible de modifier le capital social de la SCI. Cependant, cela va demander le respect d’un certain nombre de procédures.

Le cas de l’augmentation du montant du capital social de la SCI

Comment augmenter le montant du capital social de la SCI ?

Le montant du capital social de la SCI peut être augmenté à tout moment. Cela va permettre à la société d’augmenter ses capacités financières et d’avoir des ressources plus importantes. Ainsi, pour augmenter le montant du capital social d’une SCI, il est possible de faire entrer un nouvel associé. Ce dernier va acquérir des parts sociales en contrepartie d’apports en numéraire ou en nature.

Les étapes à considérer pour augmenter le montant du capital social de la SCI

Pour pouvoir réaliser cette augmentation du montant, du capital social d’une SCI, il faudra respecter les étapes qui suivent :

• Appeler les associés de la SCI pour une assemblée générale extraordinaire ou AGE,
• Demander au nouvel associé de déposer les apports prévus dans le capital social de la SCI,
• Effectuer la démarche de modification du contenu des statuts de la société civile immobilière,
• Diffuser un avis ou une annonce légale de modification du montant du capital social, dans un support d’annonce légale. On doit retrouver les informations qui suivent dans cette annonce légale :
  • Statut juridique de la société qui est donc ici une SCI,
  • Montant initial du capital social,
  • Nouveau montant du capital social après augmentation,
  • Domicile du siège social de la SCI,
  • Numéro Siren de la SCI,
  • Numéro RCS de la SCI,
• Informer le greffe du tribunal du commerce sur la modification du montant du capital social. Un dossier spécifique doit être déposé en ce sens au niveau du greffier du tribunal du commerce :
  • Exemplaire de l’original du procès-verbal ou PV décidant de l’augmentation du montant du capital social de la SCI,
  • Attestation justifiant le dépôt de l’apport numéraire sur le compte en banque de la SCI,
  • Copie légalisée des statuts de la société ayant subi une modification de contenu,
  • Exemplaire de la fiche M2 rempli et signé par le représentant légal de la SCI qui est son gérant,
  • Attestation de diffusion de l’annonce légale d’augmentation du montant du capital social de la SCI,
  • Chèque de règlement des frais de modification du montant du capital social à déposer au niveau du greffe du tribunal du commerce.

Le cas de la diminution du montant du capital social de la SCI

Pour le cas de la diminution ou de la réduction du capital social de la société civile immobilière SCI, il faudra donner des raisons valables à la démarche. Pour cela, deux raisons peuvent être avancées :

• Un associé sort de la SCI et les autres associés ne veulent ni remplacer la place vacante ni racheter les parts sociales détenues par l’ancien associé,
• Défalcation d’une partie du capital social pour compenser une perte. Cela implique la baisse de valeur des parts sociales et la diminution de leur nombre.

Pour ce qui est démarches administratives exigées en cas de diminution du montant du capital social, on devra respecter les mêmes étapes que pour l’augmentation de capital.

Capital social d’une SCI : le cas d’une perte de 50 % du montant du capital social

Il est possible que le capital social de la SCI diminue jusqu’à faire moins de la moitié de sa valeur. Ce sera le cas si les capitaux propres de la société sont réduits et qu’ils doivent être reconstitués. Cette reconstitution du montant des capitaux propres est importante. En effet, ils ne doivent pas être en dessous de la moitié du montant du capital social de la SCI. Par contre, si le montant du capital social est réduit à moins de la moitié, les associés ne sont pas dans l’obligation de le reconstituer.

Création d’une SCI, les étapes à considérer

Pour la création d’une SCI, voici les étapes essentielles qu’il faut prendre en compte :

• Définition de la structure juridique et le type de SCI à créer. La création d’une SCI peut prendre la forme d’une :
  • SCI classique,
  • SCCV ou société civile de construction – vente,
  • SCI familiale,
  • SCI de location,
  • Une SCI d’attribution,
  • SCI agricole,
  • Société Civile Patrimoniale ou SCP
• Rédaction des statuts de la société. Ce sera dans ces statuts qu’on va définir les spécificités du capital social comme son montant, la répartition des parts sociales, les règles d’entrée et de sortie d’un associé, etc.
• Constitution du capital social de la SCI qui peut être fait à partir d’apports en nature (biens immobiliers)
• Dépôt des fonds du capital social sur compte bancaire de la société,
• Diffusion d’une annonce légale de création et de constitution de la société
• Immatriculation de la SCI et respect des modalités de demande d’immatriculation sur le guichet unique des formalités d’entreprises en ligne.