SCI de gestion immobilière : fonctionnement, avantages et limites

Se lancer dans une activité de gestion immobilière en passant par une SCI est une idée entrepreneuriale intéressante. En effet, à travers une SCI de gestion immobilière, vous réduisez les risques de perte de la moitié du capital social de votre société. Et cela, en ayant le contrôle sur les différentes charges à dépenser. Ce qui va également vous permettre d’optimiser vos revenus dans la mise en location du bien. De plus, à travers une SCI de gestion immobilière, vous serez contraint de tenir une comptabilité complexe qui assure la sécurité de la gestion de vos fonds et patrimoine immobilier. Une SCI de gestion immobilière, c’est quoi concrètement ? Comment fonctionne ce type de SCI et quels peuvent être ses avantages et inconvénients.

Tout connaitre de la SCI de gestion immobilière

La SCI de gestion immobilière par définition

Une SCI ou société civile immobilière est une forme juridique qui n’a pas de vocation commerciale. Autrement dit, elle ne peut pas vendre un fonds de commerce avant 5 ans. En effet, ce type de société n’a pas de fonds de commerce. Par ailleurs, une SCI de gestion immobilière n’est pas encadrée par le Code du commerce comme les sociétés commerciales. Comme il s’agit d’une société civile, elle est régie par le Code civil. En ce sens, le Code civil prévoit qu’une SCI de gestion immobilière ne peut être constituée par un associé unique. Pour créer ce type de SCI, on doit avoir au moins 2 associés. Ces derniers doivent faire des apports dans le capital social de la société civile immobilière pour pouvoir devenir associés. Ensuite, ils ont des droits spécifiques, notamment dans la distribution des bénéfices, sous forme de dividendes. Les associés d’une SCI de gestion immobilière ont des droits de prise de décision en ayant des voix en assemblée générale des associés. Cependant, ils sont aussi responsables des dettes de l’entreprise. A noter dans ce cas, que contrairement aux sociétés commerciales, la responsabilité des associés est illimitée. Ce qui veut dire qu’en cas de dettes de la SCI, le patrimoine personnel de chaque associé peut être engagé.

L’activité d’une SCI de gestion immobilière

Pour ce qui est de l’activité principale ou objet social de la SCI de gestion locative, elle se limite à l’achat et la gestion de biens immobiliers. Ensuite, la SCI de gestion locative peut aussi mettre en location le bien immobilier qu’elle gère. Les biens immobiliers qui sont gérés par la SCI de gestion immobilière peuvent ainsi être des logements nus ou des logements meublés. Dans cette gestion locative, les biens occupés par les locataires génèreront des loyers. Ces derniers constituent les revenus de la SCI de gestion locative et permettent de dégager des bénéfices et des dividendes pour chaque associé.

SCI de gestion immobilière : ses avantages et ses inconvénients

Les avantages d’une SCI de gestion locative

Si vous vous positionnez sur la SCI de gestion immobilière, vous pouvez bénéficier d’un certain nombre d’avantages.

Rassembler ses avoirs financiers pour constituer un patrimoine immobilier

L’un des plus grands avantages d’une SCI de gestion locative c’est la possibilité d’assurer la gestion d’un patrimoine immobilière. Pour cela, les associés de la SCI de gestion locative vont mutualiser leurs avoirs financiers. Ce qui va permettre de viser un objectif commun en achetant un bien immobilier commun géré par la SCI. Ensuite, le patrimoine constitué et géré par la SCI de gestion locative permet le partage des charges entre chaque associé.

Faciliter la transmission du patrimoine immobilier à travers la SCI de gestion locative

Créer une SCI de gestion immobilière facilite la donation et le transfert d’un patrimoine immobilier. En outre, les parents qui sont associés dans la SCI ont la possibilité de transmettre progressivement leurs parts sociales dans la société. L’avantage dans ce cas, c’est qu’à termes, ils pourront réduire, voire ne pas payer, de droits de succession. Cependant, cet avantage est conditionné. En ce sens, la transmission ne peut se faire que tous les 15 ans pour chaque héritier ou enfant. Et cela, à raison d’une valeur de 100k euros de parts sociales. SI le montant transmis dépasse ce seuil, l’associé doit s’acquitter d’une taxe dont le taux peut varier de 5 à 45 %. Ce taux dépendra de la relation entre l’associé donateur et le donataire bénéficiaire.

Accéder à des dispositifs juridiques qui permette d’optimiser la gestion de la SCI et du patrimoine immobilier

En optant pour le statut juridique SCI de gestion locative, vous pouvez accéder aux dispositifs qui suivent :

• Démembrement du droit de propriété. Cela permet de partager une propriété en fonction de ses parts sociales. En effet, le bien immobilier ou le patrimoine immobilier géré par la société n’est pas la propriété directe des associés. Il appartient à la SCI. En cas de cession dans ce cas, ce sera les parts sociales des associés qui seront mises en vente et non l’immeuble, le logement, la maison ou l’appartement.
• Création d’une holding qui va posséder des parts sociales au sein de la SCI de gestion immobilière. En ayant un statut de société mère-fille avec la holding dans ce cas, la société bénéficiera d’avantages fiscaux indéniables.
• Possibilité d’inscrire dans les statuts de la SCI de gestion locative, des clauses spécifiques. En effet, contrairement une SARL par exemple, les associés d’une SCI sont plus libres dans la rédaction des statuts de la société.

Définir le montant du capital social librement

Les associés d’une SCI de gestion immobilière sont tout particulièrement libres de définir le capital social de la société. En effet, en société civile immobilière de gestion patrimoniale, on peut constituer un capital social même avec 1 euro. Cependant, comme l’apport peut être en numéraire ou en nature, il sera difficile pour une SCI de gestion de patrimoine immobilier d’injecter seulement 1 euro à son capital social. En ce sens, le bien immobilier apporté en nature peut, à lui seul, couter des centaines de milliers d’euros. De plus, les associés devront faire des apports en numéraire pour couvrir les frais de création de la société civile immobilière en ligne.

Avoir une liberté dans le choix de l’option fiscale

Les associés de la société civile immobilière SCI de gestion immo ont la possibilité de choisir le régime fiscal dès la création de la société. Pour cela, ils peuvent se positionner pour le régime d’imposition sur le revenu ou sur les sociétés. En cas de régime d’impôt sur le revenu ou IR, ce sont les revenus des associés qui seront directement imposables. Pour le cas du régime de l’impôt sur les sociétés, l’imposition touchera les bénéfices réalises par la société. On considèrera dans ce cas, les loyers perçus et issus de la mise en location des logements gérés par la SCI.

Les inconvénients d’une SCI de gestion immobilière

Concernant les inconvénients, il faut noter que les formalités demandées dans la gestion et l’exploitation d’une SCI sont chronophages. En ce sens, dès la phase de création de la société, les démarches et formalités sont complexes. Dans cette phase, on a par exemple, l’étape de rédaction des statuts de la SCI qui va demander beaucoup de temps aux associés. Il y a aussi le fonctionnement d’une SCI de gestion immobilière qui peut être complexe. En ce sens, pour la gestion quotidienne des affaires de la société civile, on doit nommer un gérant dans les statuts. Concernant les décisions importantes, il faut passer par une assemblée générale des associés. Cependant, le fonctionnement devra être clairement défini par les statuts de la société. Et enfin, la SCI de gestion immobilière a pour obligation de tenir une comptabilité stricte et complexe. Cela permet d’assurer le contrôle dans la gestion de la SCI.

Comment créer une SCI de gestion immobilière ?

Comme dit plus haut, la phase de création d’une SCI de gestion immobilière est chronophage. Il vous faudra en effet, :

• Rédiger les statuts de la SCI. On peut mentionner dans ces statuts, les règles de comptabilité de l’entreprise par exemple. On y retrouvera aussi le cadra juridique concernant la gestion au quotidien de la société, mais aussi l’identité juridique de la SCI. Ce sera aussi dans les statuts qu’on nommera le gérant et qu’on pourra déterminer les modalités et démarches d’intégration d’un nouvel associé.
• Rassembler les apports des associés qui vont constituer le capital social de la SCI. La répartition de ces apports et des parts sociales seront consignées dans les statuts de la société.
• Déposer ce capital social sur le compte en banque professionnel de la société,
• Réaliser une publicité légale sur un journal d’annonces légales.
• Déposer le dossier de demande d’immatriculation sur le guichet unique des formalités des entreprises, en ligne. Comme documents à transmettre, vous aurez à envoyer les statuts de la société.