SCI ou indivision : quel choix pour gérer un bien immobilier

Lorsqu’on se lance dans l’acquisition de bien immobilier, on peut s’y mettre seul ou avec d’autres personnes. Pour les personnes qui souhaitent réaliser ce projet avec d’autres personnes, ils peuvent créer une SCI. Mais une autre solution qui s’offre à eux est de se positionner au régime de l’indivision. La SCI et l’indivision sont aussi deux solutions idéales si les associés souhaitent transmettre plus facilement les biens acquis, dans le futur. La question est de savoir, quelle option est la plus intéressante : la SCI ou l’indivision.

La SCI ou société civile immobilière : définition, caractéristiques, avantages et inconvénients

La SCI ou société civile immobilière est une forme juridique de société qui n’a pas de but commercial, mais strictement civil. Ce type de structure juridique donne la possibilité à plusieurs investisseurs de faire l’achat d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Et cela, dans le but de les gérer à travers la SCI, en les mettant en location pour générer des revenus. Par rapport à une indivision, on peut se permettre une gestion de la société et des biens immobiliers de manière plus souple avec une SCI. Dans ce cas, ce sont les statuts de la SCI qui vont déterminer les missions, les rôles ainsi que les obligations des associés. On aura également des démarches plus simples dans la procédure de transmission des biens immobiliers gérés par la SCI.

Une gestion des biens immobiliers plus facile et plus souple pour une SCI

Principe général de gestion

Lorsque vous investissez en SCI, vous ne serez pas le propriétaire direct du bien immobilier. Il sera la propriété de la société. Cependant, en tant qu’associé, vous possèderez des parts au sein de la SCI. En d’autres termes, vous aurez des droits dans cette société comme une part sur les dividendes ainsi que dans les prises de décision. Les prises de décisions se font à travers des votes dans ce cas. Il s’agit d’une manière permettant à chaque associé de participer à la gestion de la société SCI. Toutefois, leurs droits vont dépendre du pourcentage qu’ils détiennent dans le capital social de la SCI. En outre, concernant la manière de gérer les biens de la SCI, elle est définie par les statuts de la société. Ces statuts qui sont établis dès la phase de création de la société tout comme le principe de rémunération d’un compte courant d’associé. Autrement dit, les associés d’une SCI et son mode de gestion ne sont pas encadrés de manière stricte par le législateur. Les principes de gestion de la société sera défini entièrement par les associés. Ce ne sera pas le cas en SARL. Avec ce type de société, le cadrage légal est très strict.  En effet, comme exemple, pour la vente de fonds de commerce avant 5 ans, il y a des règles strictes. En d’autres termes, la liberté des associés dans la rédaction des statuts de la société rend la gestion des investissements locatifs plus simples. Cela est par exemple le cas lorsque la société SCI souhaite acquérir un logement afin de le mettre en location.

La séparation de pouvoir entre les associés et le gérant

Concernant les prises de décision, elles seront faites à l’occasion d’une assemblée générale des associés. Pour le cas de la gestion courante et des petites décisions, elle reviendra au gérant de la société SCI de s’en charger. Ce dernier est nommé par les associés à la création de la SCI en ligne, et mentionné dans les statuts. Ce gérant peut également subir une révocation de la part des associés s’il n’assure pas ses missions dans les règles. Et enfin, il est du droit de l’associé de la SCI de mettre en vente ses parts sociales et de ne plus faire partie des associés. Dans ce cas, la cession des parts ne dissoudra pas le bien immobilier géré par la société SCI. À noter qu’en cas d’indivision, si un associé quitte la société, cela peut entrainer la vente en totalité du bien immobilier.

Comment procéder à la création d’une société SCI ?

Comme l’indivision ou gestion indivisaire, lorsque vous lancez une SCI, vous avez la possibilité de gérer à plusieurs un bien immobilier. En d’autres termes, pour la gestion d’un bien, vous devez passer par la création d’une structure juridique formelle qui est la SCI. Pour cette phase de création, vous aurez à passer par les diverses étapes qui suivent :

Respecter les conditions requises pour la création d’une SCI

Avant de pouvoir créer une SCI, vous devez bien vous informer sur les conditions à respecter. Pour vous aider en ce sens, voici les conditions à respecter :

• Le nombre d’associés. Il n’est pas possible de créer une SCI seul. En effet, le législateur exige un minimum de 2 associés pour la création d’une société civile immobilière. Pour ce qui est du nombre maximal exigé, cela n’a pas de limite. Les associés peuvent également être des particuliers ou des personnes morales.
• L’âge des associés. En principe, il n’y a pas d’âge minimum pour devenir associé au sein d’une société SCI. Prenons l’exemple d’une SCI familiale, un enfant mineur peut parfaitement devenir un associé. Par contre, dans les prises de décision, l’enfant associé doit être représenté par des individus responsables. Ces derniers sont ses représentants légaux ou ses parents.
• La relation entre les associés. Sauf dans le cas d’une SCI familiale, aucune relation spécifique n’est exigée entre les associés d’une société civile immobilière SCI. En effet, on peut parfaitement créer une SCI avec ses amis, des connaissances, des personnes ayant une même vision, etc.

Rédiger les statuts de la société civile immobilière SCI

Pour pouvoir créer une SCI, rédiger les statuts est la première démarche exigée. C’est en effet, dans ces statuts que seront définies les règles de fonctionnement de l’entreprise. On y retrouvera aussi l’identité du gérant ou des co gérants nommés par l’assemblée générale des associés. Les statuts permettent également de définir les rôles et attributions des dirigeants. Outre ces informations, ce sera aussi dans les statuts que seront enregistrés les éléments d’identification de la société SCI. Cela concerne sa raison sociale, le montant de son capital social, l’adresse de son siège social, etc. On retrouvera aussi le nom des bénéficiaires effectifs dans les statuts de l’entreprise ainsi que les apports de chaque associé.

Constituer le capital social et effectuer son dépôt

Le capital social d’une SCI est le montant total des apports effectués par les associés. Ces apports peuvent être en nature (biens immobiliers ou meubles), mais aussi en numéraire (somme d’argent). Il est également possible de réaliser des apports en industrie. En contrepartie des apports qu’ils ont réalisés, les associés de la SCI recevront des parts sociales. C’est en fonction de ces parts sociales que seront définis leur droit de vote et leurs parts de dividendes. Une fois le capital social réuni, on fera son dépôt sur le compte bancaire au nom de la société SCI. Il est aussi possible que cela se fasse chez un notaire. Une attestation de dépôt sera remise en échange de ce dépôt.

Diffuser une annonce légale de création de la société

En se lançant dans la création d’une société civile immobilière SCI, vous devez faire connaitre cette étape de création aux tiers. Pour cela, il est nécessaire de diffuser une annonce légale dans un journal d’avis légal ou JAL. Dans cette annonce légale, on retrouvera les informations qui suivent :

• Dénomination ou raison sociale de la SCI,
• Son siège social,
• Son objet social,
• Le capital social de la société,
• L’identité du dirigeant,
• La date de début d’activité.

Cette annonce légale est par ailleurs payante. On vous donnera également une attestation de publication lorsque vous programmez la diffusion de cette annonce légale.

Effectuer les démarches de création sur le site de l’INPI

Pour la suite de la démarche de création de la SCI, vous aurez à la faire sur le guichet unique des formalités des entreprises. Pour ce faire, il est nécessaire de passer sur le portail en ligne de l’INPI. Cela va également vous permettre de procéder à la demande d’immatriculation de votre société. Pour ce faire, vous aurez à déposer sur cette plateforme, les documents nécessaires pour pouvoir faire la demande d’immatriculation. Comme documents, vous aurez à préparer et envoyer :

• Un exemplaire des statuts de la société. Il devra être daté et signé par le gérant de la SCI.
• L’attestation de dépôt du capital social sur un compte en banque ou chez le notaire.
• L’attestation de diffusion de l’annonce légale de constitution.
• Les documents d’identification du gérant.
• Les preuves de domiciliation du siège social à l’adresse prévue.
• La déclaration des bénéficiaires effectifs.

Ces documents seront envoyés directement au greffe du tribunal du commerce du département. Cela permet de réaliser les démarches de production de l’extrait kbis de la SCI. Si tous les documents sont complets, vous aurez votre numéro Siret et l’extrait Kbis dans les 30 jours.

Les avantages et inconvénients d’une SCI

Les principaux avantages d’une SCI

Le premier point qui attire les investisseurs dans les SCI, c’est qu’il s’agit d’une structure qui facilite le transfert de patrimoine. Mais également, cette forme juridique facilite la gestion d’un bien immobilier ou d’un patrimoine immobilier. En ce sens :

• Il est possible pour les associés de la SCI de réunir leurs ressources. Et cela, dans le but de faire l’acquisition d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Ce principe de mutualisation des ressources va les aider à financer leur projet d’acquisition étant donné que cela simplifie la démarche de demande de prêt.
• Les frais de gestion du patrimoine immobilier deviennent moins lourds comparés à l’indivision. En effet, ces derniers sont partagés entre les associés en fonction de leurs parts dans le capital social de la société SCI. Par ailleurs, la gestion est bien structurée. En ce sens, il revient au gérant de la SCI de s’occuper de la gestion au quotidien des opérations de la société. Cela permet d’éviter les blocages qui peuvent survenir en indivision.
• Une SCI est également une structure juridique flexible. En ce sens, il est possible d’effectuer le démembrement d’un bien immobilier. Et ceci, en fonction des parts sociales de chaque associé dans le capital social de la SCI.
• Et enfin, cette structure facilite la transmission de patrimoine. Chaque héritier peut recevoir une part à raison de 100k euros, tous les 15 ans. Et cela, sans avoir à subir la forte imposition en droit de succession. Ces héritiers pourront ainsi devenir propriétaires du patrimoine immobilier ou des parts de leurs parents associés, de manière progressive.

Les autres avantages de la société SCI

Concernant l’activité d’une SCI, on aura aussi beaucoup de flexibilité. En effet, les statuts de la SCI vont déterminer l’objet social de la société. Durant la création de l’entreprise, il revient aux associés de déterminer cet objet social. Cependant, l’activité doit être civile et non commerciale. Ce qui peut constituer un inconvénient pour certains. D’une manière générale, une SCI se charge surtout de gérer un patrimoine immobilier. Il est aussi possible de se positionner sur une forme de SCI qui permet de lancer un projet spécifique. En effet, si vous souhaitez seulement mettre en location des biens immobiliers, vous pouvez opter pour la SCI classique. Si votre objectif est de construire un bien pour le vendre ensuite, vous avez la SCI de type SCCV. Vous pouvez aussi gérer votre patrimoine familial avec une SCI familiale. En outre, les statuts de la SCI peuvent définir et cadrer la manière de gérer la société au quotidien. Pour cela, il est possible de déterminer dans ces statuts, les diverses conditions de vente de parts sociales. On peut aussi baliser le pouvoir du gérant, etc.

Les inconvénients à ne pas négliger

Avant de vous lancer dans la création d’une SCI, vous devez savoir que vous aurez plus de procédures administratives et comptables à faire. Ce qui n’est pas le cas en indivision. En effet, dès cette phase de création, vous devez penser à la rédaction des statuts de la société. Cette démarche demande beaucoup de temps et doit être effectuée dans les règles. Du contenu des statuts va dépendre le fonctionnement et la gestion de la société. Vous devez aussi penser à enregistrer la société au niveau du greffe du tribunal et de l’INSEE afin de pouvoir l’immatriculer. Concernant sa gestion, il est nécessaire de nommer un gérant et de tenir des assemblées générales pour les prises de décisions. Ces différentes opérations ne sont pas considérées en indivision. À noter également que ces diverses procédures engendrent des frais et peuvent être chronophages. En outre, on peut aussi constater des inconvénients au niveau de la fiscalité d’une SCI. En effet, cette forme de société permet de réduire l’assiette fiscale en termes d’impôt sur les sociétés. Cependant, en cas de vente et de cession de parts ou du bien immobilier, la taxation sur la plus-value en SCI est conséquente. On notera aussi que l’impossibilité de réaliser des activités commerciales limite l’usage des biens en SCI. Pour terminer, en SCI, un désaccord entre les associés peut provoquer des conflits en interne pouvant impacter la gestion de la société. Cela peut devenir un blocage dans la gestion efficace de la SCI,

L’indivision : définition, spécificités, avantages et inconvénients

Pour des individus qui souhaitent acquérir un bien immobilier ensemble, il est nécessaire de bien définir ses principes de gestion. Dans ce cas, vous pouvez opter pour la création d’une SCI.  Cependant, il est aussi possible de choisir la gestion en indivision. En effet, si vous ne pensez pas créer une SCI, le principe de gestion en indivision est le choix par défaut. Pour cela, les co-propriétaires qu’on appelle les indivisaires, auront une part sur le logement, en fonction de ce qu’il a apporté pour acquérir le bien immobilier.  Cette part peut être égale en cas de bien transmis en héritage.

Comment est géré un bien en indivision ?

En cas d’indivision, la propriété de chaque indivisaire n’est pas déterminée de manière exacte. De ce fait, tous les indivisaires gèrent de concert le bien immobilier en respectant des règles claires. En ce sens, chaque indivisaire a la possibilité et le pouvoir d’entreprendre des travaux d’entretien sans avoir à consulter les autres indivisaires. Cependant, son but doit être d’assurer la bonne conservation de la propriété. Néanmoins, si des décisions importantes doivent être prises, il est important de consulter tous les propriétaires. Dans ce cas, la décision doit être votée à l’unanimité. Ce qui peut dans ce cas, engendrer des blocages si les indivisaires ne sont pas en accord ou se trouvent dans une situation de conflit. À noter également que chacun des indivisaires peut arrêter la gestion par indivision. Si tel est le cas, cela engendrera le partage du bien immobilier. Par ricochet, chaque indivisaire a aussi la possibilité de mettre en vente sa part dans l’indivision. Les autres indivisaires peuvent dans ce cas, racheter la part cédée. Dans tous les cas, la gestion d’une indivision peut aussi être cadrée par une convention. On parlera alors d’indivision conventionnelle. Si tel est le cas, il revient à la convention de déterminer la gestion de l’indivision.

L’indivision : un mode de gestion facile à mettre en place

Vous avez la possibilité de monter une indivision de deux manières :

• Indivision légale. Ce type d’indivision peut être monté en cas de transmission de bien immobilier par héritage. Dans ce cas, le bien hérité est un bien commun. Il peut aussi s’agir d’un logement acquis à la suite d’une procédure de liquidation des biens de deux époux ayant décidé de se séparer. Ces situations engendrent automatiquement le cas de gestion par indivision.
• Indivision conventionnelle. Ce type d’indivision se conçoit dès que les co-propriétaires d’un bien immobilier établissent la convention d’indivision et l’enregistrent chez un notaire. Pour ce cas, on notera que les co-propriétaires ont la même volonté d’association pour assurer la gestion du patrimoine.

Le droit des indivisaires

En indivision, les indivisaires ont des droits qu’il faut connaitre. Dans un premier temps, il est du droit de chacun des indivisaires de faire usage du logement indivis. Cependant, avant d’utiliser le bien indivis, l’indivisaire doit avoir l’approbation de tous les associés de l’indivision. Il est également essentiel qu’il respecte l’usage auquel le bien est destiné. Ainsi, si le bien est destiné au commerce, l’indivisaire ne peut pas l’utiliser comme sa résidence secondaire par exemple. Par ailleurs, en échange de l’usage du bien en indivision, les indivisaires peuvent demander une indemnité d’utilisation à l’indivisaire bénéficiaire. Il est aussi du droit de l’indivisaire de transmettre cesdits droits à un tiers. Toutefois, il lui faut d’abord aviser ses autres associés d’indivision. Pour cela, l’information concerne le prix de cession ou de transmission des droits ou parts dans l’indivision. Il lui faut aussi donner les informations concernant les conditions de vente et les clauses du contrat de vente. En effet, les autres indivisaires jouissent d’un droit de préemption. Ils devront être prioritaires dans l’acquisition des parts que l’indivisaire cédant souhaite vendre.

Clôture de l’indivision de biens immobiliers : quand et comment ?

En cas de transmission de bien par succession, on mettra fin à la gestion par indivision dès lors que le partage entre les héritiers s’effectue. Dans cette situation, vous aurez pour obligation de sortir de l’indivision du bien immobilier. Pour ce faire, il vous est possible de passer par les démarches qui suivent pour sortir de l’indivision :

• Céder la part qui vous appartient dans l’indivision. Il vous est aussi possible de l’offrir. Cependant, avant la transaction, il sera nécessaire de mettre les autres indivisaires au courant.
• Voter à l’unanimité la mise en vente du logement indivis à une autre personne qui n’est pas encore indivisaire.
• Partager le bien immobilier. Si tel est le cas, la mise en vente du bien indivis n’est pas obligatoire.

Les avantages et inconvénients de l’indivision

Les principaux avantages de l’indivision

Si la SCI coûte chère à la création et est complexe dans sa gestion, ce n’est pas le cas de l’indivision. En effet, ce type de gestion de bien immobilier à plusieurs ne demande aucune formalité spécifique. Il s’agit juste d’une situation juridique qui permet à plusieurs individus de gérer de manière égalitaire, un patrimoine immobilier. En d’autres termes, il n’y aura pas de statuts pour cadrer le mode de gestion. Les indivisaires n’auront également aucune démarche de création de société à faire. Ce qui veut dire que les frais engagés seront moindres, voire nuls. Toutefois, il est possible de mettre en place une convention d’indivision. Cela permet de mieux encadrer la gestion des biens indivis. Cette convention n’est cependant pas atemporelle. Elle doit être revue tous les 5 ans. Dans ce cas, il n’y a que l’enregistrement de cette convention au notaire qui demande le paiement d’un certain frais.

Les inconvénients constatés en indivision

Concernant les inconvénients de l’indivision, vous devez savoir que les principes de gestion sont plus contraignants. En effet, dans le cadre d’une indivision légale, lorsqu’on procède à une prise de décision importante sur le patrimoine immobilier, il faut l’unanimité des indivisaires. En effet, en cas de cession ou autres actions importantes qui impactent sur le patrimoine immobilier, l’accord de tous les indivisaires est nécessaire. De plus, il faut savoir que si un indivisaire décède, ce sont ses héritiers qui vont disposer de sa part. Ce qui va rendre la gestion du bien indivis, plus difficile. En ce sens, le nombre d’indivisaires va logiquement augmenter. Cela aura des répercussions sur le processus de prise de décision, étant donné l’obligation d’avoir l’unanimité. En somme, le véritable inconvénient en cas d’indivision est la mésentente entre les indivisaires. Cela peut constituer un blocage réel dans la gestion du patrimoine immobilier et dans les prises de décision. Il faut également noter qu’en indivision, vous n’avez pas la possibilité de bénéficier d’un amortissement sur le prix d’achat du bien immobilier.