Sommaire de l'article
Ce qu’il faut savoir sur la société civile immobilière (SCI) professionnelle
Créer une SCI professionnelle : ses avantages
Fonctionnement et régime fiscal de la société civile immobilière ou SCI professionnelle
Créer une SCI professionnelle, comment s’y prendre ?
La société civile immobilière (SCI) professionnelle est un statut juridique qui est régulé par les articles 1845 du Code civil ainsi que la loi du 29/11/1966. Il faut noter dans ce cas que le régime de droit commun s’applique à la SCI professionnelle. Ce type de société est surtout adapté aux professionnels qui souhaitent créer une SCI dans le but de faire l’acquisition de locaux professionnels. Et cela, afin de réaliser les opérations d’exploitation relatives à son objet social. Il faut également noter que la SCI professionnelle ne convient qu’à des associés issus de la profession libérale. Cependant, il est possible de désigner un mandataire social salarié pour diriger la SCI. Ce qu’il faut savoir sur la société civile immobilière (SCI) professionnelle
La SCI professionnelle par définition
Créer une SCI professionnelle permet à ses associés de gérer un patrimoine immobilier. Cependant, une fois que le bien immeuble est mis à la disposition de la SCI professionnelle, les associés devront faire usage du local immobilier afin d’exercer leur profession libérale règlementée.SCI professionnelle, ses caractéristiques
Nombre d'associés
Pour pouvoir créer en ligne une SCI professionnelle, vous devez au moins être 2. En d’autres termes, une SCI professionnelle est constituée par deux associés ou plus. Ainsi, pour pouvoir devenir associé au sein de la SCI professionnelle, chaque associé devra faire un apport en numéraire ou en nature. Ils recevront en contrepartie, des titres sous forme de parts sociales au sein de la société civile immobilière professionnelle. À noter dans ce cas que contrairement aux formes de sociétés commerciales, les associés de la SCI professionnelle ont une responsabilité illimitée par rapport aux dettes contractées par la société.Montant du capital social
En outre, pour créer une SCI professionnelle, il n’y a pas de montant minimum à déposer pour pouvoir constituer le capital social. Même 1 euro suffit. Cependant, quel que soit le montant du capital social, il peut être libéré à 100 % ou de manière partielle lorsque les associés procèdent à la création de la SCI professionnelle. Dans tous les cas et contrairement à une SCI classique, il est recommandé de faire un apport en industrie durant la création d’une SCI professionnelle. Par contre, cet apport ne pourra pas faire augmenter le montant du capital social de l’entreprise.Son objet social
Et enfin, ce type de SCI a comme activité principale la gestion de patrimoine immobilier. Dans ce cas, elle n’effectue pas d’activité commerciale. De ce fait, si les associés souhaitent mettre en location les biens immeubles gérés, ils doivent créer une SCI de location. La société pourra ainsi établir un bail de société pour ses locataires professionnels ou non. Et pour ceux qui préfèrent construire un bien immobilier afin de le vendre, ils peuvent choisir le statut de société civile de construction vente ou SCCV. Notez également qu’il y a une grande différence entre la SCI professionnelle et une SCI non professionnelle. En effet, une SCI professionnelle est créée par des professionnels qui vont alors s’assurer de la gestion d’immeubles professionnels. Ce qui ne sera pas le cas pour la SCI non professionnelle.Créer une SCI professionnelle : ses avantages
Créer une SCI professionnelle offre plusieurs avantages tant pour les associés que pour la société elle-même.Protéger la localisation de la SCI
Pour de nombreuses sociétés comme la SCI, le choix de l’emplacement géographique de l’entreprise est stratégique. SI tel est le cas de votre SCI professionnelle, il est important de protéger la localisation de ses locaux. De ce fait, afin d’éviter une mauvaise surprise quant à la résiliation du contrat de bail, il est recommandé de faire l’acquisition des murs du bien immobilier à travers la SCI professionnelle. À noter dans ce cas que cette décision peut être directement prise par le gérant de la SCI ou par ses associés. Sachez également que lorsque vous faites l’acquisition des murs d’un local immobilier au nom de la SCI professionnelle, il revient à cette dernière de s’acquitter des frais de sa gestion. Comme frais, cela peut concerner les frais relatifs aux travaux effectués sur le bien immobilier. Il peut aussi s’agir des intérêts sur les prêts contractés par l’entreprise, etc.Assurer l’autofinancement de l’acquisition d’un bien immobilier professionnel
En créant une SCI professionnelle, les associés de la société peuvent faire l’acquisition des murs d’un bien immobilier. En effet, il sera plus facile d’accorder à une banque un prêt pour l’achat d’un bien immeuble à travers une société comme une SCI qu’à des personnes physiques. Ceci étant, ces associés peuvent mettre en location le bien et rembourser le prêt contracté avec le loyer mensuel prélevé.Bénéficier de revenus en sus
Après s’être acquittés de toutes les dettes provenant de l’emprunt contracté lors de l’achat du bien immobilier, les revenus de location seront considérés comme des bénéfices propres pour les associés. Ils peuvent dans ce cas, être redistribués et constitués un revenu complémentaire pour les associés. Pour cela, la répartition du revenu se fera sous forme de dividende dont le principe de redistribution dépendra de ce qui a été consigné dans les statuts de la SCI.Profiter de divers avantages fiscaux en créant votre SCI professionnelle
Avec une SCI professionnelle, au moment de créer la SCI, les associés peuvent opter pour le régime imposition, impôt sur le revenu IR, ou l’impôt sur les sociétés IS. En d’autres termes, les associés de la SCI professionnelle peuvent choisir le régime fiscal qui leur convient dès la création de la SCI. Ainsi, il est possible d’imposer directement chaque associé sur les revenus qu’ils perçoivent. Ces derniers peuvent aussi choisir le régime de l’impôt sur les sociétés qui est supporté entièrement par la société et considère les bénéfices dégagés. À noter dans ce cas, que si la SCI perçoit des loyers, ces derniers ne sont pas pris en compte comme étant des revenus locatifs. De ce fait, la SCI n’est pas imposable sur les revenus locatifs qu’elle perçoit.La SCI, un bon moyen pour transmettre son patrimoine immobilier
En créant une SCI, vous pouvez acquérir un bien immobilier professionnel. Par contre, vous ne serez pas le propriétaire du bien. En effet, vous ne serez propriétaire qu’en fonction des parts sociales que vous détenez. De ce fait, il vous sera possible de transmettre ou de vendre vos parts sociales. Cependant, si vous créez une SCI familiale, il vous sera possible de réunir des biens immobiliers en patrimoine que vous pourrez transmettre à vos héritiers ou vos enfants. L’avantage c’est que la démarche de transmission du patrimoine sera facilitée et vous bénéficierez d’un certain avantage fiscal. En ce sens, à travers la SCI, vous avez la possibilité de transmettre une partie du patrimoine comme part sociale tous les 15 ans. Cette transmission de patrimoine peut se faire à raison de 100 000 euros tous les 15 ans et par enfant. Cela vous fait bénéficier d’une exonération d’impôt sur les parts transmises. De plus, il vous sera possible de ne réaliser qu’une transmission de la nue-propriété. En d’autres termes, vous jouirez toujours de l’usufruit du bien immobilier détenu par la SCI.Fonctionnement et régime fiscal de la société civile immobilière ou SCI professionnelle
Comment fonctionne la société civile immobilière ou SCI professionnelle ?
Le mode de gestion et le principe de fonctionnement d’une société civile immobilière ou SCI professionnelle sont mentionnés dans les statuts de la société. De ce fait, les références et le cadrage concernant les règles de gestion de la SCI professionnelle sont dans ces documents. Les associés et le gérant de la SCI professionnelle doivent respecter scrupuleusement ce qui est écrit dans ces statuts. On notera ainsi que dans les statuts d’une société civile immobilière ou SCI professionnelle, les associés définiront les modalités de désignation du gérant. Ils y mentionneront également les principes d’entrée et de sortie d’associé ainsi que les informations relatives à l’identité de la société civile immobilière. Sachez également que pour une société civile comme une SCI professionnelle, le gérant peut être l’un des associés de la société. Il est aussi possible que ce soit une personne en dehors de l’entreprise. La SCI professionnelle permet également la désignation de plusieurs gérants qui seront les co-gérants de la société. Le gérant est le premier responsable qui s’assure de la gestion de la société civile immobilière ou SCI professionnelle. Il s’occupe de la gestion courante et quotidienne de l’entreprise. Pour ce qui est des associés, ils prennent les décisions les plus importantes qui ne sont pas du ressort du gérant. Ils sont également responsables des dettes de la société civile immobilière ou SCI. Dans ce cadre, leurs responsabilités sont illimitées. Ces associés ont aussi droit aux votes et perçoivent des dividendes.Régime fiscal assigné à la société civile immobilière ou SCI professionnelle
Comme on l’a dit plus haut, l’un des avantages d’une société civile immobilière ou SCI c’est la possibilité à choisir entre l’IR et l’IS. Il faut toutefois noter qu’une SCI professionnelle est logiquement assignée à l’impôt à l’IR ou impôt sur le revenu. Mais il lui est possible de se positionner sur l’impôt sur les sociétés ou IS.La SCI professionnelle soumise à l’IR ou impôt sur le revenu
Concernant la SCI professionnelle soumise à l’IR, il revient aux associés de l’entreprise de réaliser la déclaration des revenus qu’ils ont perçus. En d’autres termes, l’acquittement de l’impôt n’est pas une activité supportée par l’entreprise. Il faut également noter que l’associé imposable peut choisir entre 2 types de régimes fiscaux :- Régime micro-foncier qui lui fait jouir d’un abattement de 30 % avant le calcul de sa base d’imposition,
- Régime normal qui lui fait bénéficier d’une réduction de la base imposable en déduisant des frais relatifs à la gestion du patrimoine immobilier géré par la SCI.
La SCI professionnelle imposable à l’impôt sur les sociétés IS
Dans le cas d’une SCI professionnelle à l’IS, ce sera la société qui sera imposée et non les associés. Toutefois, si ces derniers reçoivent des dividendes, ils seront également imposables. Ce sera aussi le cas s’ils génèrent des intérêts sur les prêts octroyés à la SCI. À noter dans ce cas que la SCI professionnelle a la possibilité de diminuer son assiette fiscale et sa base imposable. Et ceci, en effectuant la déduction de certains des bénéfices qu’elle a réalisés. Ainsi, en faisant le calcul de la base imposable, la SCI professionnelle peut déduire le résultat imposable. Par ailleurs, si les associés de la SCI procèdent à une cession de parts sociales, les plus-values générées ne sont pas imposables à l’IS. Dans ce cas, on considèrera l’impôt sur les plus-values professionnelles. L’associé qui cède ses parts sociales peut aussi prétendre à un abattement. Et cela, en fonction de la durée de détention de ces titres sociaux. Et enfin, une SCI à l’IS doit remettre ses comptes au niveau du greffe du tribunal du commerce. Cela doit se faire chaque année.Quid du régime social de la SCI professionnelle ?
Un gérant ou plusieurs co-gérants assurent la gestion d’une SCI professionnelle. Dans ce cas, ce gérant peut être l’un des associés de la SCI ou un tiers. Le régime social de ce dirigeant va dépendre de sa situation.Le cas d’un gérant de SCI qui est également associé de la société
Pour le cas d’un gérant associé d’une SCI qui perçoit un salaire, on le considère comme un TNS. Il s'agit d'un travailleur non salarié. Il est également possible que le gérant de la SCI professionnelle ne perçoive pas de rémunération. Dans ce cas, il effectue ses tâches dans le cadre de son mandat social. Par ailleurs, aucun régime social ne régule ses fonctions.Le cas d’un gérant de SCI qui n’est pas associé de l’entreprise SCI
Pour le gérant qui n’est pas associé de la SCI, il peut être assimilé-salarié ou travail non salarié. Dans le cas d’un gérant salarié, il est important de justifier qu’il y a une relation de subordination. Ce qui veut dire qu’il ne doit pas être l’associé de l’entreprise. Pour le travailleur non salarié qui n’est pas associé de la SCI, la relation de subordination n’existe pas.Créer une SCI professionnelle, comment s’y prendre ?
Vous pouvez acquérir des biens immobiliers en créant une SCI professionnelle. Cela va vous permettre de créer un patrimoine immobilier. Vous pouvez aussi utiliser les locaux dans le cadre de vos activités libérales. À noter pour cela, qu’une SCI n’a pas d’intérêt commercial. L’activité professionnelle et l’objet social de l’entreprise sont purement civils. Pour créer une entreprise SCI professionnelle dans ce cas, voici les démarches et formalités que vous devez entreprendre :- Rédaction des statuts de la SCI ou société civile immobilière professionnelle,
- Constitution du capital social de la SCI ou société civile immobilière professionnelle,
- Mise en dépôt du capital social de la SCI ou société civile immobilière professionnelle. Le dépôt se fait sur le compte en banque de l’entreprise,
- Publication d’un avis de constitution légal dans un journal d’annonces légales ou JAL. Ce journal d’annonces légales doit se trouver dans le département. Vous obtiendrez une attestation après avoir diffusé cet article pour créer une société civile immobilière,
- Réalisation des formalités de demande d’immatriculation pour créer une société civile immobilière professionnelle.
