SCI et résidence secondaire : avantages et inconvénients

Créer une SCI est une manière intéressante pour diversifier ses investissements immobiliers. En ce sens, avec une SCI, il vous est possible de faire l’acquisition d’un bien immobilier. Vous pouvez aussi vous lancer dans la construction – vente ou dans la gestion d’un patrimoine immobilier. Dans ce cas, pour se rémunérer et avoir des bénéfices sur vos investissements, il est possible de mettre le bien immobilier en location.   À noter qu’une SCI présente aussi de nombreux avantages. Notamment, de dispositifs fiscaux avantageux comme la fiscalité sur les dividendes. Cette structure juridique est également excellente pour sécuriser votre patrimoine immobilier. Dans cet article, vous saurez qu’avec une SCI, il est aussi possible d’acheter une résidence secondaire.

Pour créer une SCI ?

La SCI par définition

Une SCI est une société civile immobilière. Il s’agit d’une personne morale qui a pour but de gérer un bien immobilier ou un patrimoine immobilier. Dans ce cas, il est possible pour une SCI d’acheter et d’acquérir un bien immobilier. Son activité peut également consister à gérer le bien et à le mettre en location. Mais il existe aussi un type de SCI qui a pour mission de construire et de mettre en vente un bien immobilier. On appelle ce type de SCI, société civile construction – vente ou SCCV. Même la SCCV a la possibilité de mettre en vente un bien immobilier qu’elle a construit, une SCI n’a pas de vocation commerciale. Elle ne peut réaliser qu’une activité civile. En ce sens, il n’est pas possible pour la SCI d’acheter un bien immobilier en vue de le revendre et faire du profit.

SCI, une structure différente de l’indivision

Lorsqu’un groupe de personnes achète un bien immobilier, le principe d’indivision s’applique par défaut. Elles deviennent alors co-propriétaires ou indivisaires du bien indivis. Si le groupe de personnes décide de créer une société pour pouvoir gérer le bien immobilier acquis en commun, il peut opter pour la création d’une SCI. Dans ce cas, le bien immobilier sera la propriété de la société SCI et le groupe de personnes seront les associés de ladite société. En indivision de ce fait, chaque indivisaire va obtenir une quote-part sur le bien immobilier indivis, sans qu’il n’y ait de structure juridique créée. Ainsi, en cas d’exploitation du bien et dans sa gestion, chaque indivisaire est imposable individuellement en fonction de sa quote-part. Il faut aussi noter que pour les décisions essentielles au sein de l’indivision, l’accord des indivisaires doit être unanime. En faisant le choix de créer une SCI, vous aurez plus de protection juridique. En effet, dès la phase de création de la société, il est essentiel de rédiger les statuts qui définissent les règles de fonctionnement de la société. Dans ces statuts, on pourra mentionner les principes de gestion de la société et du bien immobilier. On aura aussi la possibilité de définir les règles de transmission du patrimoine immobilier ainsi que la relation entre les associés. Cela constitue une sécurité juridique indéniable et permet de trouver des solutions adaptées et légales en cas de perte de la moitié du capital social. Toutefois, il faut prévoir un coût de création assez important dans la constitution de la SCI. Ce qui n’est pas le cas en indivision.

Les spécificités d’une SCI

Une SCI est une forme sociétaire qui permet de séparer le patrimoine de la SCI en tant que personne morale à part entière, de ceux des associés. Pour pouvoir créer votre société SCI dans ce cas, vous aurez obligatoirement besoin d’un minimum de 2 associés. Il faut de ce fait noter qu’en SCI, les associés peuvent être des personnes morales ou des personnes physiques. Concernant la gestion au quotidien d’une société SCI, elle est assurée par un gérant ou plusieurs co-gérants. Ces derniers peuvent être des tiers nommés dans les statuts de l’entreprise. On peut aussi désigner un ou des associés comme gérants de la société. À noter que contrairement aux autres formes juridiques de société, les associés d’une SCI ont une responsabilité illimitée. En ce sens, en cas de dette de l’entreprise, le patrimoine personnel de chaque associé sera engagé. Cependant, il faut noter les points qui suivent dans la relation entre les associés :

• Soit, il y a une responsabilité non solidaire dans cette relation entre les associés. Ce qui veut dire que chaque associé sera responsable des dettes de la SCI en fonction de la part qu’il détient dans le capital social de la société.
• Soit, la relation est solidaire tout comme la responsabilité. Si tel est le cas, chaque associé devra engager son patrimoine personnel si la SCI s’endette et n’arrive pas à rembourser.

Les avantages de créer une SCI

Une fiscalité avantageuse

L’un des plus grands avantages d’une société SCI se situe au niveau de sa fiscalité. En effet, dès la phase de création de la société, les associés peuvent opter entre 2 types de régimes fiscaux. D’un côté, il y a l’impôt sur le revenu ou IR, et l’impôt sur les sociétés ou IS. En cas de positionnement à l’impôt sur le revenu, il revient à chaque associé de faire la déclaration de ses impôts. Cela s’effectue avant que la société fasse la déclaration de ses résultats. Ainsi, l’associé va s’acquitter de ses impôts en fonction de sa part dans le capital social. En d’autres termes, il va ajouter les revenus perçus au sein de la SCI avec ses autres revenus, et les déclarer annuellement. Si la SCI se positionne sur l’option du régime fiscal de l’impôt sur les sociétés, ce sera la société qui fera la déclaration sur ses résultats nets. Dans ce cas, les associés de la SCI n’auront à déclarer que les dividendes qu’ils ont reçus de la société. Dans les deux cas, il est possible de bénéficier d’exonération partielle d’impôt, d’abattement ou de réduction avant imposition. Les associés peuvent même être exonérés d’impôt sur la succession en respectant des conditions préalables.

Des avantages dans la gestion des biens immobiliers

Les statuts de la SCI consignent les règles et principes de gestion des biens immobiliers ou du patrimoine immobilier de la société. Ainsi, dans ces statuts, on relatera les pouvoirs dont dispose le gérant dans la gestion du patrimoine immobilier de l’entreprise. Les statuts peuvent définir en ce sens s’il a le pouvoir d’acheter des biens immobiliers. Ils peuvent aussi lui conférer le droit de choisir les locataires et de mettre en location des biens. Par ailleurs, la SCI est intéressante dans le sens où un groupe de personne peut mettre en commun des biens immobiliers et les gérer à partir de la SCI.

Les avantages d’acheter une résidence secondaire via une SCI

Pour des personnes qui souhaitent investir dans la pierre et faire l’achat commun d’un bien immobilier, passer par une SCI est aussi avantageux :

La SCI en résidence secondaire pour éviter le cas d’indivision par défaut

Lorsque vous achetez un bien à plusieurs, le régime applicable par défaut est l’indivision. On a vu en amont que créer une SCI est plus intéressante que l’indivision. Cela vous permet d’éviter de passer par la décision unanime des indivisaires pour valider les décisions importantes concernant la résidence secondaire. Avec une SCI, le processus de prise de décision est mentionné dans les statuts. Si les décisions concernent la gestion courante de la résidence secondaire, il reviendra au gérant de s’en assurer. Pour les décisions importantes sur la gestion de résidence secondaire, comme sa mise en vente, les associés se réuniront en assemblée générale.

La SCI en résidence secondaire pour préparer les principes de successions entre les couples

La SCI permet également de faciliter la gestion d’une résidence secondaire entre les couples. En effet, si l’un des partenaires dans le couple venait à décéder, il est possible que le conjoint vivant hérite de tous les droits au sein de la SCI. Pour cela, les partenaires dans le couple doivent être associés dans la SCI. Les statuts de la SCI peuvent ainsi prévoir que les droits de l’associé décédé soient transférés au conjoint associé vivant. Cela permet de prévoir et d’éviter les éventuels conflits familiaux.

La SCI en résidence secondaire réduit le montant de la plus-value immobilière dans le processus d’héritage

En SCI et dans les droits de succession, on applique le principe de l’antériorité fiscale. En ce sens, le service des impôts va surtout considérer la date d’achat du logement par la société SCI pour faire le calcul de la plus-value. Ce qui veut également dire que la date à prendre en compte ne sera pas celle où le bien a été transmis. Cela peut réduire le montant des impôts à payer surtout si la résidence secondaire est en possession de la SCI depuis plusieurs années.

Une résidence secondaire en location saisonnière, des avantages constatés si la gestion se fait en SCI

La résidence secondaire achetée avec une SCI peut être une maison ou un appartement. Dans les deux cas, vous pouvez acheter le bien pour le mettre en location. Dans ce cas, vous avez divers avantages dont vous pouvez bénéficier :

Le financement de la résidence secondaire avec les loyers perçus

Au moment d’acheter votre résidence secondaire, en passant par une société SCI, vous pouvez plus facilement faire un emprunt. Ensuite, pour faciliter le remboursement de l’emprunt, la SCI pourra la faire à travers le loyer perçu sur la location de la résidence secondaire. Ce loyer deviendra un revenu en sus pour les associés lorsque la SCI aura fini de rembourser l’emprunt. À noter également que les charges dépensées sur la gestion de la résidence secondaire mise en location peuvent être défalquée de l’assiette imposable de la SCI.

La SCI permet d’acheter une résidence secondaire en investissant à plusieurs

En se lançant dans la création d’une SCI, vous pouvez plus facilement acheter votre résidence secondaire. Il est même possible de constituer un patrimoine immobilier qu’on pourra transmettre à ses enfants. En effet, un investissement immobilier coûte cher. En s’y mettant à plusieurs, le coût d’achat de la résidence immobilière sera réduit, parce que réparti entre les associés. Par ailleurs, la société SCI permet la mutualisation des dépenses dans la gestion du logement, en plus de son acquisition.

La SCI facilite la démarche de vente de la résidence secondaire

Au fil du temps, vous pouvez avoir envie de quitter le cadre de la SCI. Dans ce cas, sortir de la structure n’est pas très complexe. En effet, vous n’êtes pas le propriétaire direct de la résidence secondaire et du patrimoine immobilier gérés par la SCI. Vous n’y détenez que des parts sociales. De ce fait, pour sortir en tant qu’associé de la SCI, vous n’aurez qu’à céder vos parts dans la résidence secondaire achetée via la SCI. Notez dans ce cas que durant l’acte de cession, vous n’aurez pas l’obligation de passer par le notaire. En d’autres termes, les frais de cession de vos parts seront moins onéreux comparés aux frais relatifs à la vente d’un immeuble en entier.

Les avantages d’acheter une résidence secondaire en passant par une SCI familiale

On peut aussi acheter une résidence secondaire en passant ou en créant une SCI familiale. La particularité de cette structure c’est que les associés sont tous issus d’une seule famille. Cela permet de faciliter et de gérer un patrimoine immobilier commun ou un héritage immobilier commun. La SCI familiale facilite également la transmission de ces biens immobiliers à ses enfants. En outre, acheter votre résidence via une SCI familiale permet de bénéficier des avantages qui suivent :

Ne pas passer par l’indivision

En créant une SCI familiale, vous évitez le passage à l’indivision. De ce fait, en tant qu’associé, vous ne serez pas directement propriétaire du bien immobilier comme la résidence secondaire. Il sera la propriété de la SCI familiale. Ainsi, vous possèderez des parts sociales au sein de cette SCI familiale. Pour le cas de l’indivision, les indivisaires seront des co-propriétaires. En cas de mésentente dans ce cas, la résidence secondaire acquise par les indivisaires peut être disparaitre. Et cela, si l’un des propriétaires décide de vendre sa part. Pour une SCI familiale, même si l’un des associés quitte la SCI familiale, le logement existera toujours. En effet, il sera toujours la propriété de la société. En outre, la SCI permet de protéger le patrimoine familial.

Faciliter l’organisation de la transmission de l’héritage

Si votre objectif est de transférer vos biens immobiliers à vos enfants, créer une SCI familiale est recommandé. Ce type de SCI facilite et sécurise la gestion de l’héritage surtout, si vous investissez dans une résidence secondaire. En effet, les parents associés dans la SCI familiale n’auront pas à démembrer physiquement le bien immobilier pour les partager à leurs enfants. Ils n’auront qu’à partager les parts sociales détenues au sein de la SCI. Cela évite les conflits et la disparition future du patrimoine immobilier. De plus, les parents peuvent transmettre progressivement ces parts sociales, à raison de 100k euros tous les 15 ans. Ce qui permet de bénéficier d’une exonération sur les frais de succession.

Intégrer ses enfants dans un projet d’achat de bien immobilier

Acheter une résidence secondaire à travers une SCI familiale permet aussi d’avoir un projet commun important avec ses enfants. En effet, les parents associés de la SCI familiale peuvent impliquer leurs enfants dans ce projet d’acquisition. Dans ce cas, les parents vont réaliser l’investissement pour le compte de leurs enfants. Ces derniers n’auront pas à investir de l’argent, mais pourront hériter du patrimoine créé et géré par la SCI. À noter également que les parents peuvent transmettre des parts sociales à leurs enfants majeurs à travers ce type de SCI. Et cela, pour réduire l’imposition sur la fortune. En effet, les enfants majeurs ne font plus partie de l’assiette fiscale de leurs parents.

Créer une SCI et acheter sa résidence secondaire, comment s’y prendre ?

Pour pouvoir acheter votre résidence secondaire en SCI, vous devez tout d’abord créer la société.

Les étapes de création d’une SCI

Pour créer votre SCI et ensuite, acheter une résidence secondaire, vous devez :

• Choisir le type de SCI que vous souhaitez créer,
• Rédiger les statuts de la SCI,
• Constituer le capital social de la SCI et faire son dépôt auprès du notaire ou sur le compte bancaire de la société. À noter qu’il est possible de déposer un montant d’un euro pour une SCI. Cependant, pour avoir la confiance du marché, il est préférable de déposer un capital à la hauteur de l’activité à réaliser.
• Faire de dépôt de demande d’immatriculation de la SCI sur le guichet unique pour les formalités d’entreprise.
• Diffuser une annonce légale de constitution de la société. Cela doit se faire dans un support d’annonce légale, dans le département où est domicilié le siège social de la société.

Une fois que vous avez votre numéro Siret et votre extrait kbis, il est possible de faire l’acquisition de la résidence secondaire. Ce logement sera ainsi inscrit comme propriété de la société civile immobilière.

Quelques inconvénients à noter dans l’acquisition d’une résidence secondaire via une SCI

Malgré ses nombreux avantages, acquérir une résidence secondaire via une SCI comporte des risques et des inconvénients :

• Les associés d’une SCI ont une responsabilité illimitée. En ce sens, en cas de problème financier de la société, ils devront mettre en gage leur patrimoine personnel. Ce qui constitue un véritable risque financier.
• Durant la phase de création de la société, les étapes sont complexes, notamment dans la rédaction des statuts. Dans ces statuts, on doit retrouver de nombreux termes qui impactent sur la gestion de la société. À noter également que cette phase de création engendre des frais conséquents.
• Si la résidence secondaire est mise en location meublée, il faut se préparer à une imposition assez conséquente. Il en sera de même pour l’impôt sur la plus-value en cas de cession du bien immobilier.
• La gestion comptable d’une SCI est beaucoup plus complexe qu’en indivision par exemple. Les opérations y afférentes peuvent aussi être tout particulièrement chronophages.
• Il est possible qu’il y ait des mésententes entre les associés de la SCI. Cela peut constituer des blocages dans la gestion de la SCI. Cependant, toutes les situations à risque peuvent être mentionnées dans les statuts de la société. On peut ainsi y prévoir à l’avance les solutions à adopter.