La création d’une SCI est une idée d’investissement et de projet intéressant pour
acquérir, constituer et gérer un patrimoine immobilier. Ce type de société permet de se lancer dans un projet immobilier avec sa famille. Il aide aussi à préparer la transmission de son héritage immobilier et notamment la démarche de
succession en SCI pour le conjoint survivant. Par ailleurs, une
SCI offre de nombreux avantages aux associés, notamment en termes de fiscalité. Cependant, il s’agit d’une société civile qui n’a pas pour vocation de réaliser des activités commerciales. Ce qui peut en rebouter certains associés. Si vous êtes associé au sein d’une SCI dans ce cas et que vous souhaitez sortir de la société, voici ce qu’il faut savoir.
Créer une SCI : connaitre ses caractéristiques
La SCI par définition
Créer une SCI peut être une idée d’entreprise avantageuse. Cependant, avant d’aller plus loin, il est important de connaitre ce qu’est une SCI. La SCI est une société civile qui se focalise dans l’activité d’achat et de gestion immobilière. Ce statut juridique est
encadré par le Code civil et ne permet pas de réaliser des activités commerciales. Cependant, il est possible pour certains types de SCI de réaliser des constructions immobilières en vue de les vendre. On peut également acheter des biens immobiliers pour les mettre en location en SCI. Cela va dépendre de l’objet social de la société. Ce qui n’est pas possible c’est de faire l’achat d’un bien immobilier pour ensuite le revendre. Il n’est également pas possible de réaliser de la location saisonnière. Pour vous aider à choisir la structure dans ce cas, voici les principaux types de SCI en fonction de leurs activités :
- SCI construction – vente: qui a pour principale activité la construction de bien immobilier et sa vente,
- SCI professionnelle qui permet d’acheter des biens professionnels comme les bureaux, les hangars ou autres qui vont ensuite être utilisés comme locaux de bureau pour vos activités,
- La SCI d’attribution qui permet de construire des biens immobiliers. Ensuite, ces biens seront attribués aux associés de l’entreprise. Et cela, en fonction des parts de chacun dans le capital social de la société.
- SCI familiale : ce type de société civile immobilière se démarque par la qualité de ses associés. En effet, les associés d’une SCI familiale sont issus d’une même famille. Cette structure permet ainsi à la famille d’acheter ensemble des biens immobiliers et de les gérer. Cela permet aussi de créer un patrimoine immobilier familial et d’assurer sa gestion et sa transmission.
Les caractéristiques d’une SCI
Une SCI est une personnalité juridique à part entière. Autrement dit,
ses actifs sont bien distincts de ceux de ses associés. Cette personne morale a ainsi son propre patrimoine immobilier et financier, qui ne doit pas être confondu avec celui de ses associés. Par ailleurs, il faut noter qu’une SCI doit être constituée par
au moins 2 associés. Dans ce cas, il est possible que ces derniers soient issus de la même famille. On peut aussi créer une SCI avec des associés qui sont des personnes morales ou des personnes physiques. Concernant la gestion d’une SCI, elle est assurée au quotidien par un gérant. Cependant, parmi les
responsabilités des associés d’une SCI, ils peuvent aussi désigner plusieurs co-gérants. Ces gérants peuvent être des personnes tierces extérieures à l’entreprise. Il est également possible que des associés de la SCI tiennent cette fonction. À noter qu’en SCI,
la responsabilité des associés est indéfinie et illimitée. En ce sens, si la société est au-devant de problèmes financiers et de dettes, les responsabilités des associés peuvent impacter leur patrimoine personnel. En ce sens que la responsabilité des associées est subsidiaire. Sachez également que
ces responsabilités sont non solidaires. Ce qui veut dire que si la société est endettée, chaque associé sera responsable à hauteur de ses apports dans le capital social. Il ne sera pas tenu responsable des parts de responsabilité d’un autre associé.
Pourquoi et comment se retirer et sortir d’une SCI ?
Retrait d’un associé d’une SCI : les raisons possibles
Des raisons valables doivent pousser un associé à son retrait de la SCI. Pour cela, le retrait en tant qu’associé de la SCI peut être dû à différentes raisons :
- Sortir de la SCI pour des besoins de liquidité,
- Sortir de la SCI à la suite d’une situation de séparation de couple dont le conjoint est propriétaire de parts sociales au sein de la société,
- Retrait en tant qu’associé à la suite de la transmission de ses parts sociales et son patrimoine géré par la SCI,
- Retrait en tant qu’associé à la suite de la dissolution de la SCI,
- Désaccords et conflits entre les associés qui ont poussé un associé à sortir du cadre de la société.
Retrait d’un associé d’une SCI : ce qu’il faut savoir sur la clause d’agrément
Lors de la phase de création de la SCI, les associés de la société doivent obligatoirement établir les statuts de la société. C’est dans ces statuts qu’on retrouvera les règles de gestion de la SCI. On peut de ce fait insérer dans les statuts de la société SCI, une clause d’agrément. Dans cette clause d’agrément, les associés stipulent les règles concernant le
besoin d’agrément et d’approbation des associés avant une éventuelle cession de parts sociales. Il en sera de même avant de
faire entrer un nouvel associé au sein de la SCI si un associé a décidé de sortir la société. En d’autres termes, il est possible pour les associés de refuser la cession de parts sociales sous conditions. La clause d’agrément peut également amener au refus de l’entrée d’un nouvel associé au sein de la société. Pour le cas d’une SCI familiale, il est possible de mentionner dans cette clause d’agrément que les enfants des associés ne sont pas concernés. Ce qui veut dire qu’en cas de donation ou de transmission, ces derniers seront automatiquement intégrés au sein de l’assemblée générale des associés.
Retrait d’un associé d’une société civile immobilière SCI par cession de parts sociales
Un associé a un droit de retrait de la société civile immobilière SCI. Pour ce faire, il est possible de quitter la société en cédant ses parts sociales. Dans ce cas, il faudra respecter les démarches qui suivent :
Effectuer l’estimation de ses parts sociales dans la SCI
L’associé qui a un droit de retrait de la SCI doit commencer par l’évaluation de ses parts sociales. Cela va lui permettre de connaitre la valeur et le montant de ses parts sociales et ainsi, de proposer le prix à payer par le cessionnaire ou acquéreur. Pour cette estimation, l’associé additionne le montant des parts de l’actif tout en soustrayant les passifs de la société. Le résultat obtenu est à diviser avec le nombre total d’associés au sein de la SCI.
Informer les autres associés de l’intention de cession de parts sociales
L’associé qui souhaite se retirer et vendre ses parts sociales doit aussi informer les autres associés de son intention. Pour ce faire, l’associé doit faire parvenir à chaque associé de la SCI, une lettre recommandée. Dans cette lettre recommandée, l’associé cédant appelle les associés de la SCI pour une assemblée générale extraordinaire. Le but étant de
faire savoir son intention de se retirer de la société et de vendre ses parts sociales. Il doit aussi avoir l’accord de l’assemblée. Concernant la lettre recommandée, l’associé cédant doit s’assurer que chaque associé a reçu la convocation. Ils doivent ainsi, en accuser la réception.
Avoir l’approbation de tous les associés
Durant l’assemblée générale extraordinaire, les associés de la SCI seront informés sur l’intention de vendre des parts. Une fois qu’ils ont été informés, ils ont
6 mois pour approuver ou non la cession.
Établir l’acte de cession des parts sociales de l’associé en droit de retrait
Dès lors que la cession est autorisée par les autres associés et que l’acquéreur est désigné, l’acte de cession des parts sociales peut être rédigé. Ce sera dans cet acte de cession qu’on aura les détails concernant la vente des parts sociales.
Enregistrer l’acte de cession au niveau de l’administration fiscale
Le changement de détenteur de parts sociales doit être enregistré au niveau du service des impôts de votre département. Pour ce faire, vous aurez à vous acquitter d’un
frais d’enregistrement de 5 % la valeur des parts sociales mises en vente.
Enregistrer le changement au niveau du greffe du tribunal
L’acte de cession doit aussi être enregistré au niveau du greffe du tribunal. Avec ce document, vous aurez à déposer le procès-verbal validant la cession de parts sociales par l’assemblée générale des associés de la SCI. Il sera également nécessaire de faire parvenir les statuts de la SCI modifiés avec le nom du nouvel associé et ses parts dans le capital social de la société.
Retrait d’un associé d’une SCI par donation de parts sociales
Le retrait d’un associé au sein d’une SCI peut aussi se faire en donnant ses parts sociales à une autre personne. Pour cela, la donation peut se faire au niveau des
membres de la famille de l’associé qui veut sortir de la société. Cette transmission peut ainsi se faire sous forme de
donation ou de donation partage. Dans ce cas, si la transmission se fait auprès d’un membre de la famille proche de l’associé, les frais de mutation ne seront pas importants. S’il s’agit d’une famille plus éloignée, les frais de donation seront plus importants et définis en fonction de l’éloignement. Il est également possible pour l’associé de faire la transmission de ses parts sociales dans la SCI, progressivement. Cela lui évite de payer la totalité des droits de succession. Pour ce faire, il est possible de
transmettre 100k euros tous les 15 ans par enfants. Ce qui va leur éviter de payer des droits de succession. Par ailleurs, il est possible que les statuts demandent à ce qu’il y ait un accord et une décision unanime des associés avant de pouvoir donner les parts sociales. Les statuts prévoient généralement les règles applicables en ce sens.
Sortir d’une SCI en appliquant son droit de retrait
Il est possible pour un associé de mettre en avant son droit de retrait pour quitter une SCI à l’amiable. Cela va lui permettre d’effectuer le
retrait de ses parts sociales dans la société civile immobilière SCI. Cela est possible si la décision de cession de parts sociales a été approuvée d’un commun accord avec les autres associés. Cependant, l’associé qui souhaite quitter la société n’a pas trouvé d’acquéreur pour sortir d’une SCI. Pour quitter la SCI dans ce cas, l’associé doit convoquer une assemblée générale et demander l’approbation des autres associés. Dans ce cas, l’associé qui sort de la SCI possèdera toujours son titre d’associé tant que le montant en contrepartie de ses parts ne lui est pas octroyé.
Quitter une SCI en procédant à sa dissolution
Pour quitter une SCI, on peut aussi décider sa dissolution. Pour cela, la dissolution peut se faire
à la demande d’un associé. Dans ce cas, il peut faire la demande auprès d’un juge du tribunal. Cependant, il devra donner des preuves qui justifient cette demande de dissolution. Il est également possible pour
tous les associés de la SCI de procéder à cette démarche. Elle doit alors être votée au cours d’une assemblée générale.
