SCI transparente : définition, fiscalité et cas d’application

Avant de procéder à la création d’une SCI, il est important de s’informer concernant les spécificités de ce statut juridique. En effet, la SCI est une société qui ne ressemble pas aux autres types de sociétés. En ce sens qu’il s’agit ici d’une société civile régie par le Code civil. Autrement dit, elle n’a pas de vocation commerciale. Outre ce point, d’autres caractéristiques font de la SCI une société particulière. En effet, avant de se lancer dans sa création et de souscrire à un prêt SCI pour cette création, il faut connaitre les différents régimes fiscaux qui peuvent la réguler. À noter en ce sens qu’il est possible d’opter pour le régime d’imposition à l’impôt sur le revenu ou IR ou à l’impôt sur les sociétés IS, pour une SCI. De là, on pourra également déterminer si la SCI est transparente ou non. Concernant cette spécificité, on verra surtout dans cet article ce qu’est une SCI transparente.

La SCI et ses spécificités

Une SCI, de quoi s’agit-il ?

La SCI est une société civile spécialisée dans la gestion immobilière. Cette société civile immobilière permet ainsi à ses associés de faire l’acquisition de biens immobiliers et de les gérer à travers la SCI. Pour la création d’une SCI, il est important d’avoir au moins deux associés. Ces derniers ne peuvent avoir le titre d’associés qu’une fois avoir injecté des apports dans le capital social de la SCI. Cependant, il faut aussi noter qu’il est possible de créer une SCI avec un euro symbolique. On peut aussi créer une SCI avec un enfant mineur, mais sous conditions strictes. Dans tous les cas, le cadrage de la SCI est mentionné dans les articles 1845 à 1870 du Code civil. Ces articles stipulent entre autres que les associés de la SCI sont solidaires. Ils sont également responsables au-delà de leurs investissements dans le capital social de la société. Ce qui veut dire qu’ils ont une responsabilité indéfinie et illimitée. Concernant la fiscalité d’une SCI, elle peut choisir entre deux régimes :

• L’impôt sur le revenu IR,
• Ou l’impôt sur les sociétés IS.

Comment créer une SCI ou société civile immobilière ?

Rédiger les statuts de la SCI

Pour une SCI, la rédaction des statuts est une obligation. Cependant, il faut noter que les associés sont libres et flexibles dans la rédaction de leurs contenus. Les statuts d’une SCI permettent de consigner les règles de fonctionnement de la société ainsi que ses principes de gestion. En d’autres termes, on mentionnera dans ces statuts, les principes concernant la nomination et la désignation du gérant de la SCI. Mais on y retrouvera aussi les conditions de la révocation dudit gérant. Par ailleurs, afin que la rédaction des statuts soit optimale, il est recommandé de se faire accompagner par un spécialiste en droit. On doit également retrouver les mentions qui suivent dans les statuts de la société :

• La forme juridique de la société qui est donc une SCI.
• L’identification des associés qui gèrent la société. Cela concerne le nom de chacun, adresse du logement ainsi que leur date de naissance.
• La raison sociale de la SCI.
• Son objet social, c’est-à-dire, l’activité principale de la société. À noter que cette activité principale doit relever du Code civil. Une SCI n’a pas de vocation commerciale.
• L’adresse du domicile du siège social de la SCI.
• Le montant du capital social.
• La durée d’existence de la société qui ne doit pas dépasser 99;
• Les spécificités des apports : leur répartition, les parts sociales de chaque associé, la nature des apports par associé, etc.
• L’identité du gérant de la société.
• Les principes de l’assemblée générale des associés.
• La date de début et de fin de l’année fiscale.
• Les clauses spécifiques : clause d’agrément, etc.

On peut aussi y définir les revenus des associés au sein de la SCI transparente. Les statuts permettent aussi de déterminer les revenus et rémunérations du gérant. Par ailleurs, les statuts permettent également de voir si :

• la SCI est trasparente qui se démarque par sa transparence fiscale,
• si elle est imposable à l'impôt sur les sociétés ou SCI opaque
• Si la SCI est translucide pouvant concerner une SCI contruction-vente et soumise à l'impôt sur les revenus
• et à quel régime fiscal elle est soumise

Déposer le capital social de la SCI sur un compte professionnel au nom de la société

Le capital social d’une SCI est l’ensemble des sommes d’argent réuni par les associés de la société. Mais on y inclura également les apports en nature dont la valeur a été estimée au préalable. En contrepartie des apports qu’ils ont réalisés, les associés recevront des parts sociales au sein de la société. Autrement dit, on ne divisera pas les biens immobiliers entre les associés. Il revient à la SCI d’en être le propriétaire. Ce sont les parts sociales qui vont être partagées en fonction de la valeur des apports de chacun dans le capital social. Ensuite, une fois que le montant du capital social est réuni, on le déposera sur le compte en banque professionnel de la SCI. Il est aussi possible de faire son dépôt chez un notaire. A l’issu du dépôt sur le compte professionnel, la SCI obtiendra une attestation de dépôt. Elle va servir dans la démarche finale d’immatriculation de la société.

Diffuser une publicité légale de création de la SCI

Cette démarche est également importante en plus d’être obligatoire. L’annonce légale de création est ainsi, à faire sur un support légal et habilité dans le département où siège la SCI. Cette annonce permet de faire connaitre aux tiers que la société existe et qu’elle vient d’être créée dans le département. Pour que l’annonce soit valide dans ce cas, on doit retrouver quelques informations importantes dans le contenu de la publicité :

• Le nom de la société et son siège social,
• La forme juridique de la SCI,
• Le montant de son fonds social,
• Le nom du gérant de la SCI,
• La date de début des activités de la société.

Immatriculer la société civile immobilière SCI

Les formalités de création de la SCI en ligne se terminent par son immatriculation en ligne. Cette étape se fait sur le site en ligne de l’INPI, c’est-à-dire, sur le site des formalités des entreprises, en ligne. Lors de cette étape, il est nécessaire de remplir un formulaire spécifique sur la plateforme et de faire parvenir les documents qui suivent au greffe du tribunal :

• Copie originale des statuts de la SCI qui doit être signée et datée,
• Attestation de dépôt du fond social,
• Attestation de parution de l’annonce légale,
• Preuve de l’identité du gérant de la SCI,
• Preuve d’occupation de l’adresse où se situe le siège social de la SCI,
• Déclaration de non-condamnation du dirigeant de la SCI,
• Acte de non-filiation du gérant de la SCI,
• Déclaration des bénéficiaires effectifs de la société civile immobilière.

La SCI transparente et ses spécificités

Définition de ce qu’est une SCI transparente

Le Code général des impôts dans son article 1655ter précise ce qu’est la SCI transparente. En ce sens, cet article met en avant que les sociétés SCI appelées transparentes sont celles qui sont sous régime de l’impôt sur le revenu. En d’autres termes, il revient à chacun des associés de s’acquitter de l’impôt sur le revenu. Et cela, en fonction de leurs quotes-parts dans le capital social de la SCI. Ainsi, on dit que la SCI est transparente étant donné que ce sont ses associés qui vont se charger du paiement de l’impôt sur le revenu IR. La société n’aura donc pas à payer cet impôt directement ou en son nom. Par ailleurs, il faut noter que le régime de la SCI transparente est surtout appliqué à la SCI d’attribution et la SCCV. Il s’agit d’une société civile de construction-vente. En effet, l’objet social et l’activité principale de ces 2 types de SCI répondent à l’article 1655 ter du Code général des impôts. Mais elle respecte aussi les conditions mentionnées dans le Code de la construction et de l’habitation (art. L212-1 et R212-1). Concernant les activités principales des SCI concernées, elles se définissent comme suit :

• SCCV ou société civile de construction – vente : Son activité principale concerne la construction de bâtiments qui sont ensuite destinés à la vente.
• SCI d’attribution – acquisition : L’activité principale ou objet social de ce type de société civile immobilière concerne l’achat de biens immeubles. Elle peut aussi avoir comme vocation, la construction de biens immobiliers qui vont ensuite être partagés aux associés. En ce sens, les associés vont se voir attribuer des parts dans les biens qui ont été construits.

Spécificités de la SCI transparente

D’après la définition susmentionnée, une SCI transparente n’est pas imposable à l’impôt sur les sociétés ou IS. Cette spécificité ressemble au régime fiscal des sociétés commerciales comme les SARL et les SASU. En effet, ces sociétés sont imposables au régime de l’imposition sur le revenu ou IR. Et comme défini en haut, les associés de ces sociétés sont également imposables en fonction de leur participation et leurs parts dans le capital social de la société.

SCI transparente et SCI translucide : quelles différences ?

S’il y a des sociétés SCI transparentes sur le marché, on peut aussi avoir des SCI translucides. Leur différence se perçoit au niveau régime d’imposition de la SCI. Il faut aussi noter que ces deux types de SCI ne se ressemblent pas, même si elles ont beaucoup de similitudes.

La SCI transparente

La SCI transparente est encadrée par le Code de la construction et de l’habitation. Elle s’applique surtout aux SCI de construction vente et aux SCI d’attribution. Concernant le régime de la SCI transparente, l’acquittement des impôts s’effectue directement par les associés, et l’impôt est applicable sur leurs revenus. Cela comprend les dividendes que les associés perçoivent de la société SCI. Le montant à payer dans ce cas va correspondre aux parts que chaque associé possède dans le capital social. Concernant la catégorie de l’impôt sur le revenu à payer, les associés d’une SCI construction vente sont soumis au BIC. Il s’agit des bénéfices industriels et commerciaux. Concernant les associés d’une SCI d’attribution, ils s’acquitteront de l’impôt sur les revenus fonciers. Par contre, il faut noter qu’une SCI transparente a la possibilité d’opter pour l’IS ou impôt sur les sociétés. Cela se fait à la demande des associés dès la phase de création de la SCI.

La SCI translucide

Le régime fiscal d’une SCI translucide s’applique aux autres types de SCI. Ce qui veut dire que seules les SCI de construction vente et les SCI d’attribution ne sont pas des SCI translucides. Pour une SCI translucide, l’acquittement des impôts est également assuré par les associés en fonction de leurs parts dans le fond social de la société. Par contre, toutes les SCI sont sous régime des revenus fonciers. Et tout comme la SCI transparente, il est possible pour la SCI d’opter pour le régime d’imposition sur les sociétés.

Quid de la SCI opaque ?

Enfin, concernant la SCI opaque, on parle ici de toutes les formes de SCI qui optent pour l’impôt sur les sociétés. L’opacité est une appellation qui fait référence à la position de la société faisant écran aux associés. Ce qui veut dire que les associés de la SCI n’ont pas à assurer eux-mêmes, le paiement de leurs impôts. Ainsi, il est possible pour les associés d’opter pour le régime d’imposition sur les sociétés dès la phase de création de la SCI. Il est également possible qu’ils se positionnent sur le régime à l’IR dans un premier temps et changent de régime en cours d’existence de la société.

Comment choisir entre la SCI transparence sous IR et la SCI opaque sous IS ?

Application de l’impôt sur le revenu sur la SCI transparente

Concernant l’application de l’impôt sur le revenu, ce sera les associés qui seront imposables. Dans ce cas, l’associé contribuable doit mentionner dans sa fiche de déclaration fiscale, la part de revenu que la SCI lui a versée. Dans ce cas, si le résultat fiscal est imposable sur le revenu foncier, le principe qui suit s’applique :

• Si les revenus fonciers ne dépassent pas 15K euros, on appliquera le calcul du régime micro-foncier. Ce qui va permettre à l’associé de bénéficier d’une réduction d’impôt de 30 %.
• Si les revenus fonciers dépassent les 15k euros, on considérera le mode de calcul selon le régime réel.

Le changement de régime de l’impôt à l’IR au régime à l’IS

Une SCI transparente a la possibilité de choisir la SCI soumise à l’IS en cours d’existence. Elle deviendra alors opaque. Ainsi, il ne reviendra pas aux associés de s’acquitter de l’impôt sur le revenu. Pour ce faire, le taux d’imposition à l’IS applicable est de 25 %. Toutefois, il est possible de bénéficier d’un allègement de la taxe à 15 % si les conditions qui suivent sont respectées :

• Une personne physique et associé possède au moins 75 % des parts dans le capital social de la SCI,
• Le bénéfice généré par la société ne dépasse pas 42 500 euros.

Le choix de l’imposition sur les sociétés est intéressant lorsque les revenus obtenus par la SCI deviennent importants. Par ailleurs, les associés de la société ne seront imposables que si ces derniers se rémunèrent avec des dividendes. Dans ce cas, les dividendes seront imposables au prélèvement forfaitaire unique ou PFU.