Créer une SCI avec ses parents pour acheter une maison : mode d’emploi

La SCI est une forme de société bénéfique pour la bonne gestion du patrimoine immobilier familial. En effet, on peut acheter en SCI avec son fils. En même temps, cela va assurer la transmission des biens immobiliers en toute sécurité à ses enfants. Sachez également qu’il est parfaitement possible de créer une SCI familiale avec ses parents. Cela permet entre autres d’acheter une maison et de se constituer un patrimoine immobilier. Il est même possible de prétendre à des revenus sûrs à travers la SCI familiale en ayant comme associés, ses parents. En effet, en SCI familiale, on peut mettre en location le bien acheté avec ses parents. Ce qui permet de générer des revenus à travers les loyers perçus. Avant d’acheter une maison avec ses parents, que faut-il savoir concernant la SCI ou société civile immobilière ?

L’indivision pour acheter avec ses parents

L’indivision, c’est quoi ?

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier avec vos parents, l’indivision est une solution qu’on opte fréquemment. Ce statut n’est pas une forme juridique à proprement parler comme la SCI. Cependant, l’indivision permet d’acheter et de gérer un bien en commun avec ses parents ou ses enfants. Elle vous permet aussi de devenir propriétaire immobilier plus facilement, sans avoir à supporter seul l’achat du bien immobilier. Ainsi, une fois le bien immobilier acquis, vous serez propriétaire à hauteur de ce que vous avez investi. Ici, il n’y aura pas de parts sociales à se répartir comme en SCI. Si vous avez investi 50 % du montant total de la valeur du bien, vous serez propriétaire de la moitié de la maison. L’autre moitié appartiendra à vos parents s’ils ont investi sur l’autre 50 %.

L’indivision, quels avantages et inconvénients ?

L’indivision est une solution avantageuse si vous souhaitez acheter un bien immobilier à plusieurs, en commun, ou avec vos parents. Elle facilite l’accès à un crédit immobilier, comme un prêt en SCI, étant donné que les charges seront partagées. De plus, en achetant en commun le bien immobilier, la banque donnera plus sa confiance à plusieurs indivisaires qu’à un seul emprunteur. En outre, l’indivision est une solution facile à mettre en œuvre. Elle ne coûte pas chère à gérer pour les indivisaires. Contrairement à la SCI, vous n’avez pas de démarches administratives lourdes à faire pour gérer votre bien immobilier en indivision. Il ne s’agit pas d’une structure juridique qui demande l’inscription au RCS, et les démarches lourdes qu’elle demande. Malgré tout, on attribue à l’indivision de nombreux inconvénients. En effet, comme il ne s’agit pas d’une structure juridique à part entière, les indivisaires ne sont pas entièrement protégés concernant leur investissement. En ce sens, en cas d’endettement lors de l’achat du bien, chacun est tenu responsable dans le remboursement du prêt. Et cela, en fonction de l’apport des parents et des enfants qui a permis d’acheter le bien immobilier. Mais également, si un indivisaire se retire de l’indivision, la gestion en commun se retrouvera en danger. Il n’y aura pas de parts sociales à partager ou à céder comme en SCI. L’indivisaire, parent ou enfant, peut se retirer en exigeant sa propriété dans le bien immobilier. Il est donc, possible que les indivisaires en viennent à la mise en vente de la totalité de la maison pour régler le souci. Pour éviter les désagréments dans ce cas, avant de se lancer en indivision, il est recommandé d’établir une convention d’indivision. Ce document permet de définir les règles et principes de gestion. À noter qu’en indivision, le bien ne sera pas géré par un gérant. Tous les indivisaires auront cette responsabilité.

Une SCI pour éviter l’indivision dans l’achat d’un bien immobilier et sa gestion

La SCI, et notamment la SCI familiale, est une alternative plus sécuritaire pour acheter un bien immobilier avec ses parents. La SCI ou société civile immobilière est en ce sens, une structure juridique à part entière avec sa propre personnalité juridique. Elle convient mieux si parents et enfants souhaitent gérer un patrimoine immobilier en vue de le transmettre facilement à ses enfants et héritiers. Mais avant de s’y lancer, voici ce qu’il faut savoir.

Comment créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier avec ses parents ?

 Trouver la bonne adresse pour le siège social de la SCI

Généralement, pour une SCI gérée par des personnes d’une même famille, on opte pour la SCI familiale. Ainsi, les parents et les enfants seront les associés de la société. Dans ce cas, il est parfaitement possible que le siège social de la société SCI se trouve chez l’un des associés. Ce qui veut dire qu’on peut domicilier le siège social de la SCI de famille au domicile de l’un des associés, les parents par exemple. Cela va aussi faciliter les procédures administratives qu’il faudra entreprendre lors de la création, et la gestion de société SCI.

Rédiger les statuts de la société civile immobilière SCI

Les statuts de la SCI consignent les règles et principes de fonctionnement de la société. Ce qui veut dire qu’on y retrouvera :

• La répartition des parts sociales de chaque associé. Cela va permettre de connaitre quel type d’apport l’associé a apporté dans le capital social et quelle est sa valeur.
• Les règles de gestion de la SCI. En ce sens, on y mentionnera les règles de nomination et de révocation du gérant. Les associés de la SCI pourront également y déterminer l’envergure des pouvoirs attribués au gérant.
• Les principes de prise de décision. Cela concerne les règles concernant l’assemblée générale, les règles de votes, de quorum, d’unanimité et de majorité.
• L’identité de la société SCI comme sa raison sociale, l’adresse de son siège social, son objet social et les détails sur son activité principale, etc.

Rassembler les apports des associés de la SCI familiale

Même si ce sont les enfants et les parents d’une même famille qui décident de créer la SCI, pour devenir associés, ces derniers doivent réaliser des apports dans le capital social. De ce fait, les enfants et les parents qui souhaitent devenir associés au sein de la SCI peuvent faire les apports suivants :

• Apports en nature qui peuvent être des biens immobiliers comme des maisons, des appartements ou des terrains. Il est également possible d’apporter des biens meubles.
• Apports en numéraire qui se définissent comme un montant spécifique ou une somme d’argent.
• Apport en industrie comme les brevets ou encore les logiciels en tout genre.

Une fois que les apports seront réunis, si l’estimation des apports en nature dépasse les 30 000 euros, il faudra engager un commissaire aux apports pour les évaluer. Concernant les apports en numéraire, ils doivent être déposés sur le compte bancaire de la SCI en tant que capital social de la société. Vous obtiendrez alors une attestation de dépôt du capital social.

Diffuser une publicité légale de création de la SCI familiale

La publication de l’annonce légale pour faire connaitre la création d’une SCI familiale est une obligation pour toutes entreprises installées et créées en France. De ce fait, vous devez aussi faire savoir aux tiers la création de votre SCI familiale. Et cela, à travers la publication d’un avis légal qui doit être diffusé par un support d’annonces légales comme le journal d’annonce légale. Il est également impératif que cette annonce se fasse dans un JAL, se situant dans le département où est installé le domicile du siège social de la société. Dans cette annonce légale, on doit trouver des informations comme :

• La raison sociale ou dénomination sociale de la SCI familiale,
• L’adresse du greffe du tribunal où se trouve son siège social,
• L’adresse du siège social de la SCI familiale,
• Le capital social de la SCI familiale,
• Le nom de son représentant légal ou de son gérant,
• Etc.

Dès que vous déposez les informations pour l’annonce légale, on vous remettra une attestation de publication. Il faudra exiger cette attestation étant donné qu’on vous la demandera pour effectuer la démarche d’immatriculation de la SCI familiale.

Immatriculer la SCI familiale en ligne

L’immatriculation de la SCI familiale termine la procédure de création de la société. Vous devez la réaliser en ligne, sur le site de l’INPI, au niveau du guichet unique pour les formalités des entreprises. Durant cette étape, il vous sera demandé de faire parvenir en ligne les documents qui suivent :

• Exemplaire des statuts de la société civile immobilière créée avec vos parents, daté et signé,
• Justificatif du domicile du siège social de la SCI familiale,
• Attestation du dépôt du capital social de la SCI,
• Attestation de la diffusion de l’annonce légale de création de la société,
• Acte de désignation des bénéficiaires effectifs,
• Etc.

La demande et ces documents seront à transmettre au greffe du tribunal et votre société sera enregistrée au registre du commerce et des sociétés RCS. Vous obtiendrez ensuite un numéro Siret et un extrait kbis pour prouver l’identité de la société en tant que personne juridique à part entière.

Pourquoi choisir de créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier avec ses parents ?

Pour acheter une maison avec ses parents, la SCI familiale est une structure intéressante. Elle présente de nombreux avantages dont ceux qui suivent :

Une plus grande capacité d’emprunt

La SCI permet de mettre en commun des avoirs financiers afin d’acheter une maison ou un autre bien immobilier. Dans ce cas, parents et enfants auront une plus grande capacité financière s’ils montent ensemble une SCI familiale. Mais également, si les capacités financières des associés d’une même famille ne sont pas suffisantes, ils auront la possibilité de monter un document d’emprunt plus pertinent. La création de la SCI familiale avec ses parents rassure les prêteurs comme les banques ou autres institutions financières. Ce qui va permettre aux associés d’une même famille de renforcer et d’augmenter plus rapidement le patrimoine immobilier géré par la société.

Une plus grande flexibilité dans la gestion du patrimoine immobilier

Lorsqu’on prend de grandes décisions en SCI familiale, il faut réunir les associés à une assemblée générale. Cela peut être une assemblée générale ordinaire AGO, ou extraordinaire AGE. Autrement dit, toutes les décisions sont prises collectivement, entre les enfants et les parents associés. Par ailleurs, les principes et règles de prise de décision sont clairement mentionnés dans les statuts de la SCI familiale. Il est important de respecter le contenu de ces statuts pour que les décisions prises soient valides. Ainsi, concernant les décisions importantes, ce sont les associés qui doivent les prendre. Il s’agit ici des décisions comme :

• l’achat et l’acquisition de bien immobilier,
• la cession de parts sociales,
• la réalisation de gros travaux,
• Etc.

Concernant les décisions quotidiennes pour le fonctionnement de la société, cela revient au gérant de la société. Ce dernier s’occupera également de la représentation de la SCI au niveau des tiers, de l’Administration et autres autorités compétentes. En d’autres termes, l’organisation, les règles de gestion et le principe de fonctionnement de la SCI familiale sont entièrement fixés par les associés. Et ici, les associés ne sont autres que les enfants et les parents d’une même famille. Ils peuvent définir les règles de fonctionnement de la SCI en toute flexibilité. Ce qui va faciliter la démarche de transmission des parts sociales et la réalisation des différents projets immobiliers de la société et donc, de la famille.

La facilitation de la succession et des démarches de transmission du patrimoine immobilier

En plus de faciliter l’achat d’une maison avec ses parents, la création d’une SCI familiale permet également de prévoir la transmission du patrimoine immobilier à ses enfants. En effet, avec une SCI familiale, la succession sera facilitée. Les parents associés au sein de la SCI peuvent aussi assurer la transmission du bien immobilier progressivement. Et cela, en transmettant leurs parts sociales tous les 15 ans, à raison de 100k euros par enfant. Ce qui va éviter aux parents le paiement de droits de donation et aux enfants, les droits de succession.

Une meilleure sécurité pour les associés

En SCI, en cas de dette de la société, les associés sont protégés. En effet, leurs responsabilités sont limitées à leurs apports. Les biens gérés par la société sont également protégés dans ce cas, contrairement à l’indivision. En cas de litige ou de cession de parts sociales en SCI, il n’y a pas de risque de voir une disparition de la SCI ou un éclatement du bien immobilier. La vente ne concerne que les parts sociales.

Une possibilité de démembrer la propriété

En SCI, la gestion peut aussi considérer le démembrement des propriétés gérées par la société. Ainsi, durant la transmission des parts sociales, les héritiers ont le droit à la nue-propriété, tandis que les parents associés jouiront de l’usufruit. Autrement dit, si les biens sont mis en location, les enfants seront propriétaires des murs et les parents, des loyers issus de la location. Et ceci, jusqu’au décès de l’associé usufruitier. Cependant, afin de mettre en place cette procédure de démembrement entre les membres de la famille, il faut établir un acte notarié. Cela va permettre de bien assurer la séparation de la nue-propriété et de l’usufruit. Il faut également prévoir des frais notariaux. Le principal avantage en plus du bénéfice obtenu par les associés et leurs enfants, c’est qu’on pourra faire des économies sur les frais de succession.