Devenir Marchand de Biens : Guide pour Investir et Réussir dans l'Immobilier

Devenir marchand de biens, c’est une opportunité à saisir. En effet, inclus dans le secteur de l’immobilier, ce métier profite de l’engouement des acheteurs dans l’achat de biens immobiliers, post covid. En ce moment, si vous étudiez bien cette opportunité, vous pouvez acquérir des biens immobiliers pour les revendre au prix fort. Cependant, pour y arriver, il faut connaitre les spécificités de ce métier et comment se lancer de manière professionnelle en ouvrant sa propre entreprise en tant que marchand de biens.

Ce qu’il faut savoir sur le marchand de biens

Marchand de biens : définition

Un marchand de biens travaille dans le secteur de l’immobilier. Ce professionnel s’occupe ainsi de l’achat de biens immobiliers pour ensuite, les revendre au bon prix. Entre temps, le marchand de biens se charge de la gestion du bien immobilier qu’il a acquis. Parmi les types de biens immobiliers que le marchand de biens peut acheter, il y a les immeubles. Il peut également faire l’acquisition d’une maison ou d’un appartement et des fonds de commerce. Mais il n’y a pas que les propriétés bâties qui sont dans les cibles de ce professionnel. Un marchand de biens peut aussi acheter un terrain nu où il est possible de construire un bâtiment.  Il peut même acheter des parts au sein d’une entreprise immobilière. Par ailleurs, il faut savoir qu’un marchand de biens n’est pas un agent immobilier. Ce dernier travaille comme intermédiaire et est engagé par une agence immobilière. Le marchand de biens quant à lui, est un professionnel qui gère lui-même son entreprise d’achat et de revente de biens immobiliers. Il est ainsi, propriétaire de sa société, mais aussi des biens immobiliers qu’il a acquis. À noter également que le marchand de biens ne possède les biens qu’il achète que durant une petite période. Son objectif et de les revendre en réalisant une plus-value plus ou moins importante. Les biens qu’il achète peuvent également être des constructions neuves comme des bâtiments anciens. Ces deniers qui sont beaucoup plus intéressants surtout si le marchand de biens compte en parallèle, ouvrir une entreprise de rénovation.

Comment devient-on marchand de biens ?

Tout le monde peut devenir un marchand de biens, mais tout le monde n’a pas toujours les moyens nécessaires pour se lancer. En effet, pour être marchand de biens, il est essentiel de disposer d’un fonds important pour acquérir le premier bien immobilier. On rappelle dans ce cas, qu’un marchand de biens a pour objectif d’acheter plusieurs biens et les revendre. Par ailleurs, il est également important de connaitre parfaitement le marché de l’immobilier dans la zone géographique cible pour réussir dans ce domaine d’activité. Connaitre le marché vous permet de détecter les opportunités d’affaires les plus intéressantes et ainsi, de maximiser les bénéfices réalisés sur chaque bien. Mais aussi, on doit créer une société pour son activité de marchand de biens. Pour ce faire, il est important de savoir les démarches et les formalités administratives requises. Il faut aussi choisir le bon statut juridique pour la création de son entreprise. On parlera des détails sur les formalités administratives de création d’entreprises un peu plus loin dans cet article.

Les compétences et savoir-faire demandés pour être marchand de biens

Malgré le besoin en fonds assez conséquent, on peut devenir un marchand de biens sans disposer d’un diplôme spécifique. En effet, en France, il n’y a pas encore de formation spécifique qui permet d’être certifié marchand de biens. Néanmoins, il existe des compétences et des savoir-faire que le professionnel doit avoir s’il veut réussir dans ce domaine d’activité. Parmi ces compétences, le marchand de biens devra avoir les fibres commerciales d’un agent immobilier. Il doit également connaitre les règles et les normes d’urbanisme pour pouvoir adapter et rénover les biens qu’il achète aux besoins du marché. Le marchand de biens aura aussi des connaissances accrues en fiscalité. Et bien sûr, vous devez disposer d’une connaissance solide en matière de marché immobilier. Cela permet de réduire les risques de pertes et de non-revente d’un bien. Pour terminer, si vous êtes déjà un professionnel dans les domaines suivants, vous ne pouvez pas devenir un marchand de biens :

• Huissier de justice,
• Pharmacien,
• Avocat,
• Notaire,
• Expert-comptable,
• Commissaire-priseur.

Le bon statut pour créer sa société en tant que marchand de biens

Il est possible de choisir entre plusieurs statuts juridiques pour créer et ouvrir sa société comme marchand de biens.

Ouvrir une société en tant qu’autoentrepreneur marchand de biens

Il est parfaitement possible de devenir marchand de biens en ayant le statut d’autoentrepreneur. Vous pouvez également ouvrir une microentreprise. Ce sont aussi des statuts dont les démarches administratives à suivre sont relativement simples. En effet, vous n’avez qu’à faire la déclaration de votre activité auprès de la chambre du commerce et de l’industrie. Par contre, vous devez noter que vos avoirs personnels ne seront pas sécurisés avec ces statuts. Si votre entreprise est victime de défaut de paiement de ses créanciers, vous devez payer de vos poches. Nous ne le recommandons pas si vous prévoyez de faire un investissement important. En cas de soucis, vous risquez la saisie de vos biens personnels. Par ailleurs, en termes de chiffre d’affaires, votre société ne pourra pas faire plus de 176 200 euros.

Créer une SCI pour devenir un marchand de biens : est-ce possible ?

Au lieu de l’autoentrepreneuriat, la SCI ou société civile immobilière peut-elle être plus appropriée pour devenir marchand immobilier ? La réponse est non si votre objectif est purement commercial. Comme la SCI doit avoir une activité plutôt civile, elle ne pourra pas réaliser des transactions commerciales. Toutefois, les biens achetés peuvent être loués, mais sans meubles. Également, on ne peut pas créer un espace de coworking avec ce type de statut juridique. Il est également possible de se positionner sur la SCCV ou société civile construction vente si on veut construire un bien immobilier pour le revendre. Mais dans ce cas, il sera utile de constituer une SCCV sur chaque transaction opérée. En somme, pour une SCI pure, on ne peut pas choisir de devenir un marchand de biens, sauf si l’opération de revente ne se fait que ponctuellement.

Opter pour les sociétés commerciales pour démarrer son activité de marchand de biens

Si vous visez un CA plus conséquent et que la SCI n’est pas appropriée pour votre activité, les sociétés commerciales peuvent être les solutions adaptées à votre activité de marchand de biens. Dans cette catégorie, vous avez le choix de créer une société par actions simplifiées (SAS) ou créer une société à responsabilité limitée (SARL). Même si la plupart des entreprises françaises se ruent vers le statut juridique SARL ou EURL, les marchands de biens quant à eux, se positionnent surtout sur la SAS. La SAS ou société par actions simplifiées se démarque par sa souplesse, même si la démarche administrative est un peu complexe. En effet, en choisissant cette forme de société, les associés sont plus libres de définir le mode de fonctionnement et de gestion de l’entreprise. Par ailleurs, tout comme la SARL, les avoirs personnels de l’associé ne sont pas mêlés aux actifs de la société. De ce fait, en cas d’endettement de la société pour l’activité de marchand de biens, les responsabilités de l’associé se limiteront à ce qu’il a apporté dans le capital social. Mais également, le dirigeant président de la SAS ou de la SASU aura le même statut qu’un salarié de l’entreprise. Il bénéficiera de ce fait, de la protection sociale et cotisera pour percevoir une indemnité de chômage en cas de perte de son emploi. Il faut aussi noter que le nombre d’associés dans une SAS n’est pas limité. De plus, la démarche d’intégration d’un nouvel associé est bien plus facile qu’avec une SARL. En ce sens, il n’est pas obligatoire de procéder à l’agrément des associés pour intégrer un nouvel associé.

Les spécificités de la fiscalité d’une entreprise marchand de biens

La taxe sur la valeur ajoutée applicable aux activités du marchand de biens

D’une manière générale, la TVA qui s’applique aux activités d’un marchand de biens touche les marges qu’il réalise sur la revente d’un bien immobilier. Le taux de la TVA à 20% est à considérer dans ce cas. Néanmoins, dans le cas où le marchand de biens à effectuer des rénovations importantes sur le bien acquis, la totalité de la TVA payée en ce sens peut être récupérée sur le prix HT de la revente.

Les spécificités des frais de notaire

Lorsque le marchand de biens réalise une vente de bien immobilier, il doit passer par un notaire. À chaque vente, ce sera ainsi la même démarche. Ce qui veut également dire qu’il aura à acquitter des frais notariaux à chaque fois qu’il réalise une transaction. Il faut noter que selon le type du bien à revendre, les frais de notaires peuvent varier :

• Pour un bien ancien, les frais de notaires sont fixés à 7 ou 8 % de la valeur totale du bien,
• Si le bien est neuf, ce taux est réduit à 2 ou 3 %.