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Frais de Notaire en SCI : Calcul, Exonérations et Astuces


Frais de Notaire en SCI Les frais de notaire jouent un rôle crucial dans la gestion de la transmission des parts lors de l'élaboration des statuts d'une société civile immobilière. Pour savoir combien vous lui devez, cet article vous délivre le processus de calcul de ces frais et fournit des astuces pratiques pour optimiser ces coûts. Ce qui vous donne une perspective éclairée sur la manière de réduire efficacement les dépenses associées à cette étape clé.  

Les points essentiels à retenir d’une SCI

Les spécificités d’une SCI

Une SCI ou société civile immobilière est une structure juridique composée d’au moins deux associés. Ils détiennent alors des parts sociales en fonction de leur apport financier.  Cette entité est créée pour la gestion de biens immobiliers. Par ailleurs, ses statuts régissent non seulement son fonctionnement, mais également les prises de décisions. De plus, les associés choisissent un gérant sans nécessiter d'approbation préalable des autres collaborateurs. Dans le cadre d’une holding SCI, elle permet d’acquérir de nombreux avantages fiscaux et de financements attractifs. En d’autres termes, c’est une forme de société mère qui détient des actions ou des parts dans plusieurs sociétés filiales.  Dans son fonctionnement, chaque société possède sa propre personnalité morale et patrimoine distinct. Les filiales détiennent des biens immobiliers dans leur patrimoine et génèrent des revenus après déduction des charges.  Les bénéfices des SCI filles sont distribuables aux associés. En tant qu’associé majoritaire, la holding perçoit une partie des bénéfices sous forme de quote-part ou de dividendes. Les revenus ainsi générés remontent à la holding, ce qui permet la distribution de bénéfices aux associés. Cela crée un flux de revenus entre les entités liées.

Démarches de création d’une SCI

La création d’une SCI implique plusieurs étapes précises :

Réaliser des apports au capital social

Chaque associé effectue des apports en numéraire ou en nature pour constituer le capital social de la SCI. Il n’y a pas de capital minimum imposé.

Rédiger les statuts de la SCI

La rédaction des statuts est cruciale et inclut des éléments tels que : 
  • la dénomination sociale 
  • la durée de vie de la SCI 
  • l’objet social 
  • l’adresse du siège social 
  • l’identité des associés 
  • le montant des apports 
  • l’identité du ou des gérants 

Publier un avis de création dans un journal d’annonces légales

La SCI doit publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales. Cette annonce doit comporter des informations telles que : 
  • nature des statuts  
  • la date  
  • raison sociale 
  • l’adresse du siège social 
  • montant du capital social  
  • l’objet social  
  • la durée de la société  
  • l’identité du gérant  

Immatriculer la SCI au Registre du commerce et des sociétés 

La dernière étape consiste à soumettre un dossier de demande d’immatriculation en ligne. Les pièces justificatives incluent : 
  • des informations sur l’ancien formulaire M0  
  • les statuts signés  
  • l’acte de nomination du gérant; 
  • une déclaration des bénéficiaires effectifs  
  • un justificatif d’occupation des locaux du siège social  
  • une attestation de parution dans un journal d’annonces légales  
Une fois l’immatriculation réalisée par le greffe, la SCI reçoit l’extrait Kbis.

Les avantages de créer une SCI

La SCI simplifie la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. La constitution de ce dernier est facilitée par la possibilité pour les associés de mettre en commun leurs ressources financières. En conséquence, ils réduisent les coûts associés au projet. De plus, la structure favorise l’obtention de financements bancaires. En termes de transmission, la SCI familiale permet des donations successives de parts sociales tous les 15 ans, exemptes de droits de donation. Cette approche offre de la flexibilité. Ce qui permet aux héritiers de devenir propriétaires du patrimoine immobilier. En outre, le démembrement des parts sociales et la création de holdings optimisent la structure pour les créateurs de SCI. On peut aussi créer une SCI pour louer des biens. Cela permet un investissement collectif dans un projet immobilier. Elle génère ainsi des revenus locatifs à partager entre les associés. Cette forme sociale offre des régimes fiscaux avantageux pour les associés et la simplification de la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers. Par ailleurs, la création d’une SCI sépare le patrimoine immobilier de l’activité professionnelle. Cela offre une protection en cas de faillite. De plus, le bien immobilier est préservé des créanciers. Enfin, la SCI n’inclut pas le bien immobilier dans le bilan comptable de l’entreprise. Ce qui peut réduire le coût pour l’acheteur, faciliter les ventes potentielles et simplifier la transaction.

Les inconvénients de la SCI

La principale faiblesse de la SCI réside dans la responsabilité illimitée des associés. Leurs biens personnels peuvent être utilisés pour payer les dettes de la société en cas de difficultés. Et cela, proportionnellement à leur part dans le capital. Contrairement à certaines sociétés, il n’y a pas de solidarité entre les associés. En conséquence, cela oblige les créanciers à poursuivre individuellement chaque associé pour récupérer leur part des dettes sociales. Par ailleurs, la création d’une SCI en tant qu’associé unique n’est pas autorisée, contrairement à d’autres formes sociales telles que l’EURL et la SASU. De plus, si une seule personne détient la plupart des parts sociales d’une SCI, cela peut conduire à sa dissolution et à sa liquidation. 

Comprendre les frais de notaire en SCI

Le contenu des frais de notaire en SCI

Les frais de notaire englobent les droits de mutation, les émoluments du notaire, et la taxe sur la publicité foncière. La majorité de ces frais représente des droits d’enregistrement, redistribués aux départements, à l’État et à la commune. Les émoluments du notaire ne représentent ainsi qu’1 % de cette somme. Ils regroupent également les conseils juridiques, la rédaction d’actes authentiques et les formalités de publicité. La rémunération du notaire varie en pourcentage en fonction du prix de vente du bien. Les débours peuvent être pris en charge par le notaire et remboursés ultérieurement par les acquéreurs. En outre, le notaire joue un rôle essentiel dans le processus d’achat d’une SCI. Ainsi, il intervient lors de la réalisation d’apports en nature ou de l’achat d’un bien immobilier. L’acte de vente, signé devant le notaire, doit être déposé au Service de publicité foncière pour assurer sa validité.  Il s’occupe aussi de l’immatriculation de la SCI au Registre du commerce et des sociétés. Tout au long de ces étapes, le professionnel assure le respect des procédures légales et la conformité des transactions. 

Paiement des frais de notaire

Conformément au Code civil, c’est à l’acheteur de payer les frais de notaire lors de la signature de l’acte de vente. Il est essentiel d’évaluer au préalable le montant des émoluments et des droits d’enregistrement.  Les vendeurs peuvent également être tenus de régler une partie de la rémunération du notaire, ainsi que d’autres charges liées à la vente, telles que : 
  • la quittance hypothécaire ; 
  • les frais de copropriété ; 
  • les diagnostics techniques obligatoires ; 
  • la taxe sur la plus-value ; 
Il est important de noter que le montant final reste une estimation, et tout écart sera remboursé par le notaire aux clients.

Calcul des frais de notaire en SCI

Les frais de notaire varient entre 1000 et 3000 € hors taxes et peuvent atteindre jusqu’à 10 % du prix d’achat du bien. Dans l’immobilier ancien, ces frais représentent 7 à 8 % de la transaction. Quant au neuf, les acquéreurs de biens récents paient environ 2 à 3 %.  Il est essentiel de vérifier que les frais d’agence ne sont pas inclus dans le calcul des émoluments. Cela dit, la réforme Macron permet aux notaires d’offrir jusqu’à 40 % de remise sur leur rétribution, notamment pour l’achat de bureaux.  Pour minimiser les frais, les porteurs de projet déduisent le mobilier jusqu’à 5 % de la valeur de l’immeuble acquis.

Astuces pour réduire les frais de notaire en SCI

Il existe de nombreuses solutions pour diminuer les frais de notaire lors de l’achat de bien immobilier. 

Astuce n° 1 : payer séparément les frais d’agence immobilière

Dans l’immobilier ancien, l’acheteur peut payer directement les frais d’agence. Si le mandat de vente indique qu’il supporte ces frais, ils peuvent être déduits du prix total de vente. Ce qui permet ainsi une réduction mécanique des frais de notaire.  Cependant, si le vendeur prend en charge les frais d’agence, l’acheteur devra payer des frais de notaire sur la commission de l’agence. La stratégie pour minimiser les frais de notaire consiste à convenir dans le compromis de vente. L’acheteur supportera les frais d’agence, ce qui entraînera des économies potentielles dépassant 1 000 €. En revanche, cela nécessite que ce dernier dispose de cette somme par ses propres moyens, sans emprunt bancaire.

Astuce n° 2 : cloisonner la valeur du mobilier et de l’immobilier

Lors de l’achat d’une propriété ancienne partiellement meublée, il est possible de diminuer les frais de notaire. Pour cela, il faut exclure la valeur du mobilier du calcul. Pour ce faire, établissez une liste du mobilier présent dans le logement. Cette liste peut comporter la cuisine, l’électroménager et les équipements du garage. Calculez ensuite la valeur de chaque élément. Pour cela, vous devez vous référer aux factures et à la vétusté avec l’application d’un coefficient d’obsolescence. Déduisez ensuite le montant total du mobilier du prix de vente. Sachez qu’aucune déclaration spécifique n’est nécessaire auprès du Trésor Public. Cela dit, des justificatifs pourraient être requis pour le calcul de l’impôt sur la plus-value à la revente. Néanmoins, elle peut poser des défis en termes de financement. Les banques n’incluent généralement pas la valeur du mobilier dans l’octroi de crédits immobiliers. De ce fait, cela oblige l’acheteur à financer cette partie par ses propres moyens. Cette approche nécessite une épargne préalable, ce qui limite son applicabilité, surtout dans le contexte du neuf.

Astuce n° 3 : négocier avec le notaire pour une remise de 20 %

Pour réduire vos frais de notaire, optez pour l’immobilier neuf, où ils sont considérablement plus bas que dans l’ancien. Alors que les frais de notaire s’élèvent à 8 % dans l’ancien, ils ne sont que de 3 % dans le neuf. Cette différence s’explique par la réduction des droits d’enregistrement lors de l’achat d’un bien neuf. Ce qui englobe alors la taxe départementale et les frais d’assiette. À l’inverse, dans l’ancien, les frais de notaire sont plus élevés en raison d’une taxe départementale plus élevée et de l’ajout d’une taxe communale.  
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