Acheter en SCI : la meilleure solution pour un achat immobilier ?

Sommaire de l'article

Qu’est-ce qu’une SCI ? Pourquoi acheter un bien immobilier en SCI ? Quelles sont les différents types de SCI ? Pourquoi acheter un bien immobilier en SCI ? Quelles démarches effectuer afin de créer une SCI ? Acheter en SCI : quelle fiscalité ? Comment financer l'achat d'un bien immobilier en SCI ? Les limites à prendre en compte avant de créer une SCI

La SCI ou Société Civile Immobilière est une structure juridique qui présente divers avantages en matière de gestion immobilière. Les familles la privilégient pour faciliter le transfert de patrimoine, mais on peut aussi opter pour une SCI pour investir, acheter et bénéficier d’avantages fiscaux. Pour vos projets d’achat immobilier, la SCI est une option qui dispose de nombreux avantages. Voici l’essentiel de ce qu’il faut savoir pour réussir son investissement en SCI.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Par définition, la SCI ou Société Civile Immobilière est une forme juridique de société immobilière gérée à plusieurs, la répartition des parts sociales de la société de chaque associé n'étant pas forcément égalitaire. Tout comme pour le cas du régime de l'indivision, elle est constituée au moins par deux personnes physiques ou morales. Sa vocation est de gérer, louer, acheter ou transmettre un bien immobilier. En tant que Société Civile, elle diffère de la Société Commerciale dans la mesure où il lui est interdit d’acquérir un bien et de le revendre aussitôt. Chaque SCI dispose d’un statut permettant de régir son fonctionnement et de répartir les parts sociales de la société sans règles strictes. Les associés nomment un gérant qui se chargera de la gestion courante de ladite Société.

Pourquoi acheter un bien immobilier en SCI ?

Les raisons qui peuvent pousser à opter pour une SCI sont diverses, notamment :

Faciliter la transmission du patrimoine
Faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier
Bénéficier d’avantages fiscaux
Protéger son patrimoine, dans le cadre d’une activité professionnelle
Acheter à plusieurs, sans avoir à définir des parts sociales de la société strictes

Quelles sont les différents types de SCI ?

Selon les objectifs des associés, il existe divers types de SCI.

SCI familiale

Pour simplifier la transmission d’un patrimoine immobilier, bien des familles optent pour une SCI familiale. La société peut être constituée par les parents et leurs enfants, des frères et sœurs ou également entre un couple marié. La transmission sera nettement simplifiée après le décès d’un des sociétaires. Selon les droits de succession, les parts sociales de la société du défunt associé reviendront à ses héritiers, en passant tout simplement par un notaire.

SCI professionnelle

Il est possible par le biais d’une SCI d’acquérir un immobilier pour son usage professionnel comme l’occupation de bureaux. La SCI contracte une dette immobilière et le professionnel lui verse un loyer. L’obtention d’un prêt bancaire sera plus facile en raison d’un capital plus élevé des associés et donc de meilleures garanties pour les banques. A terme, cela permettra au professionnel de devenir propriétaire du bien tout en ayant limité son investissement.

SCI de location

C’est la forme la plus courante de SCI. Elle consiste pour les concernés à acheter des biens immobiliers afin d’en tirer des revenus locatifs. Par contre, la location doit être saisonnière et non régulière pour ne pas contredire sa qualité de société civile. Les associés reçoivent des parts sociales de la société proportionnelles à leur contribution.

SCI d’attribution

Les associés se constituent en SCI pour la construction d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Chaque associé devient propriétaire d’un lot, proportionnellement à sa contribution. Une fois le projet réalisé, la SCI est souvent dissoute.

SCI de jouissance à temps partagé

Cette formule est utilisée par un groupe de personnes – les associés – qui projettent un achat en sci immobilier à titre de résidence principale ou secondaire. L’occupation de la maison est proportionnelle à la contribution de chaque associé.

SCI de Construction Vente

Elle constitue l’exception dans le domaine des SCI. Si généralement la revente immédiate de biens immobiliers est interdite dans le cadre d’une SCI, la Construction-Vente prévoit principalement la construction d’un bien immobilier pour le revendre ensuite. Le recours à la SCI de Construction-Vente est réservé aux professionnels de l’immobilier. Son régime fiscal est soumis au régime de l’impôt sur les sociétés ou IS.

Pourquoi acheter un bien immobilier en SCI ?

L’achat d’un bien immobilier constitue un investissement conséquent. En effet, qui ne rêve pas de devenir propriétaire un jour ? La SCI permet d’accéder plus facilement et plus rapidement à cet objectif dans la mesure où d’autres personnes partagent votre vision. Voici les bonnes raisons d’acheter un bien immobilier en SCI.

Un investissement réduit

En se constituant en tant que SCI, vous partagez les charges de l’achat du bien avec vos associés. Chacun apporte une part à la hauteur de ses moyens financiers et la jouissance du bien est proportionnelle à cet apport. Cela peut consister en temps d’occupation du bien à l’année, en part de loyer perçu ou encore en espace occupé. De plus, l’obtention d’un prêt en SCI est beaucoup plus simple que si la démarche était effectuée individuellement.

Protection du patrimoine personnel

A la différence d’une acquisition à titre personnel, le bien acheté en SCI est séparé du patrimoine personnel. En cas de problème, c’est à la Société d’y faire face, du moins en premier lieu. Seulement si le problème persiste, le patrimoine des associés est sollicité dans la limite de leur part engagée dans la SCI. La solidarité des associés n’existe pas en SCI.

Avantages fiscaux

Par défaut, le statut SCI est soumis au régime de l’impôt sur le revenu. Contrairement à l'impôt sur les sociétés, ici, les associés règlent leurs impôts sur la base de leur déclaration de revenus. En cas de déficit foncier, il est possible d’imputer ce dommage sur le revenu global. De plus, si les associés décident de revendre le bien, il leur est possible de bénéficier d’une exonération d’impôts sur la plus-value réalisée. Dans une SCI où les associés sont membres de la même famille, ils peuvent bénéficier d’un abattement fiscal tous les 15 ans à travers une transmission progressive des biens.

Gestion simplifiée

La rédaction des statuts est plus ou moins libre dans une SCI. Les associés nomment un gérant qui se charge des affaires courantes de la Société et des parts sociales de la société de chaque associé. Ils se réunissent en Assemblée Générale pour donner les principales directives et prendre les décisions stratégiques.

Quelles démarches effectuer afin de créer une SCI ?

Créer une SCI pour acheter un bien immobilier nécessite de suivre les étapes suivantes.

Rédaction des statuts publication

C’est la base de la constitution de la société. Le statut définit notamment le nom de la SCI, son objet, son siège social, sa durée ainsi que les apports de chaque associé. Il détaille les responsabilités du gérant, les règles de gestion - notamment la tenue des assemblées ou les conditions de vote entre les associés.

Constitution du capital

Les apports des associés, qui seront au minimum au nombre de deux, peuvent se faire sous forme numéraire ou en nature.

Publication de l’avis de création

L’officialisation de la création de la SCI se fera à travers la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.

Dépôt du dossier d’immatriculation au greffe

Comprend divers documents dont notamment :

La preuve d’annonces légales
Exemplaire signé des statuts
Attestation de domiciliation
Déclaration de création d’une société
Copie des pièces d’identité du gérant

Obtention de l’immatriculation

La dernière étape se fait au niveau du greffe du tribunal de commerce qui délivre le numéro SIREN.

Acheter en SCI : quelle fiscalité ?

D’une manière générale, le statut SCI est soumis au régime de l’IR ou Impôt sur le Revenu, mais il est possible d’opter pour l’IS. Dans le cas du régime de l’IR, les associés déclarent leur part de bénéfices dans leur déclaration de revenus annuelle. L’imposition est simple et la comptabilité est allégée. Si les associés optent pour l’IS, le paiement de l’impôt revient à la société avec une possibilité d’amortissement du bien. Il y a une possibilité de double imposition si les associés optent pour une distribution de dividendes. La première option est privilégiée dans le cas d’investisseurs particuliers tandis que la seconde est conseillée pour les grands investisseurs.

Comment financer l'achat d'un bien immobilier en SCI ?

Le financement de l’achat d’un bien immobilier en SCI peut être réalisé à travers les apports des associés. Il peut s’agir d’apports numéraires ou en nature, les parts seront mises au point en fonction de cela. Grâce à la constitution de la SCI, les associés peuvent recourir à un emprunt immobilier. Le principe est généralement le même que pour la demande d’un prêt par un particulier. Sauf qu’ici, la dette est portée par la SCI endettée. Pour accorder un prêt, la banque prend en compte le capital social de la SCI. Elle étudiera également la solvabilité de la SCI ainsi que celle de chacun des associés. Il est tout à fait possible pour ces derniers de contracter individuellement un prêt pour financer leurs parts. Toutefois, le prêt immobilier réalisé par la SCI figurera au passif du bilan de celle-ci. La banque demandera une caution et une garantie hypothécaire avant d’accorder le prêt.

Les limites à prendre en compte avant de créer une SCI

La SCI affiche de nombreux avantages pour ceux qui souhaitent investir à moindre frais dans un projet immobilier. Avant de sauter le pas, voici quelques points auxquels il faut penser afin de ne pas regretter son choix.

Des démarches lourdes

La constitution d’une SCI passe par des démarches qui peuvent s’avérer longues et compliquées. Il faut suivre différentes étapes avant d’obtenir le droit d’exercer. Notamment la rédaction des statuts, publication d’annonces légales ou encore l’immatriculation au greffe. De plus, malgré le fait que la gestion soit confiée à un gérant, la tenue des assemblées générales est parfois contraignante.

Des frais cachés

En apparence, créer une SCI peut sembler simple. En pratique, sa constitution demande certaines qualifications. Il peut s’avérer nécessaire de recourir aux services d’un expert en droit ou d’un notaire spécialisé pour faciliter sa constitution. Il en est de même pour les opérations au courant de l’exercice comme la transmission des biens. Dans tous les cas, cela engage des frais supplémentaires qu’il faut envisager avant de s’engager.

La responsabilité subsidiaire des associés

La responsabilité des associés dans une SCI est compliquée. Dans le cas où la Société est confrontée à une dette, les créanciers se tournent tout d’abord vers celle-ci pour effectuer son recouvrement. En deuxième recours, ils peuvent solliciter individuellement les associés pour demander un paiement. Malgré le fait que les associés aient une responsabilité illimitée face aux dettes de leur SCI, ils ne peuvent contribuer que proportionnellement à leur part engagée dans la société.

Activité commerciale interdite

Il est interdit de réaliser des activités commerciales avec le statut de SCI. Cela concerne l’achat d’un bien immobilier pour une revente immédiate. Mais cela concerne aussi les activités de location meublée régulière. A la limite, la location meublée saisonnière peut être envisagée en SCI mais dans ce cas, son régime d’imposition sera automatiquement transféré à l’IS.

Préparer une création de Société Civile